據《21世紀經濟報道》。不出所料，2月21日廣州荔灣區廣鋼新城地塊出讓現場，再次上演了“面粉”貴過“面包”的戲碼。

十幾家開發商耗費2個多小時角逐之后，廣鋼新城五幅地塊最終花落中海外、北京金融街、珠海華發，其中華發所拿地塊扣除安置房和公建配套后樓面地價約23000元/平方米，再次刷新荔灣區域地王。

同樣的熱度此前也在北京、深圳上演。截至目前，開發商在一線城市搶地的熱情繼續高漲，今年內北京土地出讓金已達600億，四大一線城市土地出讓金也超過了2000億。

然而與此同時，一線城市年初至今樓市商品房成交均出現下滑，北京1月成交幾近腰斬，多位房地產業內人士指出，地價與房價有很強的關聯性，這種地市與樓市的背離不會長久；易居中國聯席總裁丁祖昱認為，今年二季度即是考驗地價的重要時期，地價的拐點很有可能在春夏之交出現。

萬科董秘譚華杰曾多次對21世紀經濟報道記者表示，在波動的市場中，能夠在地價的高位“逃頂”比在低谷中“抄底”更為重要，財務安全高過一切。對于開發商而言，當下的土地市場已然充滿了風險。

廣州的賣地沖動

交易信息顯示，中海外以95.98億元連奪三地塊，金融街以29.94億元拿下第四幅地塊，珠海華發則以29.15億總價拿下最后一宗地塊。

據了解，廣州市房管局對此次拍地限定了出讓總價，開發商需競拍安置房和公建配套面積，按照業內的算法，這會將成本轉移至未來的商品房之中，導致5幅地塊地價有4幅單價在20000元以上/平方米，超越了去年的萬科荔灣地王。而該5幅地塊附近區域的商品房單價，也不過20000元左右/平方米，再次出現了“面粉”貴過“面包”的情形。

這仿佛顯示，廣州的拍地熱度，依然在延續去年一線城市土地市場的盛景，開發商對全國市場的分化以及一二線城市的高價值表達出高度的認同，紛紛繼續在一線城市搶地；而地方政府，也在抓緊時間密集推地。

廣州顯然是一線城市最迫切推地的一個。據21世紀經濟報道記者查詢，廣州今年對土地出讓金收入預計是800億，這意味著廣州接下來還將推出更多土地，以吸引開發商進場。

根據廣州市2014年土地出讓計劃，2014年將會供應住宅用地666萬平方米，同比去年增10%，商業服務業用地509萬平方米，同比增逾10%。而在2013年，廣州土地出讓金收入已達838億，如果地價也同比上漲，則意味著，廣州今年土地出讓金收入很可能破千億。

大規模推地背后是廣州相對更大的債務壓力，今年是地方政府償還債務的高峰期。就廣州政府債務數據，廣州市財政局長袁錦霞2014年2月20日接受代表提問時表示，根據2013年底初步的決算數，全市政府負有償還責任的債務大概在2200億元。根據2013年底的綜合財力，債務率72.7%，償債率15%。

自2008年以來，廣州對土地出讓金的依賴逐年加大，賣地收入占財政收入從10%提升至近40%。2013年廣州賣地收入達838億元，是2013年全市財政總收入(2224.3億元)的37.7%。

具體到廣鋼新城的土地資金籌措與回報上，廣鋼集團已確定遷往湛江，其轉型發展需依靠盤活廣鋼地塊籌措資金約217億元；而廣鋼新城的拆遷和安置成本，也將從土地出讓中獲取。據悉，今年廣鋼新城后續還將有地塊出讓。

洼地抑或泡沫？廣鋼新城的多空分歧

廣鋼新城所在的荔灣區被認為是廣州的價格洼地。

據21日在現場觀察拍地的一位開發商投資部人士表示，其發現此次拍地過程緩慢，氣氛也非特別熱烈，各家公司對廣鋼新城前景判斷不同，導致競爭并未有想象中激烈。

根據廣州市市規委的廣鋼新城規劃，這里的未來將是一個基于三舊改造的新城，原廣鋼鶴洞廠區聯合周邊三條村落，擴容成規模達6.57平方公里的廣鋼新城。

近年廣鋼新城附近除了廣船和廣鋼自建的住宅樓外，一直未有新的商品房出現，其中最新的四季花園為2003年至2008年開發建設，目前二手樓最高售價約為1.8萬元/平方米，而廣鋼宿舍二三十年樓齡的樓梯樓售價一般為1萬多元/平方米左右。

從區域來看，荔灣區域芳村高爾夫球場地塊上樓盤均價2萬元/平方米左右，保利地產廣東公司董事長余英樂觀認為，廣鋼新城2015年房價可達4-5萬元/平方米。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志則提出了不同的觀點，他認為，這次出讓地塊的樓面地價實際已超過20000元/平方米，如果在一年后就推出市場，整體產品均價估計只能在2.8萬元/平方米左右，不望江單位更難超3萬元/平方米。

據上述開發商投資部人士觀察，此次拍賣的廣鋼新城土地并非最優，其中并沒有出現望江地塊，價格已經過2萬，明顯高了，不知道接下來政府再推出更優質的地塊怎么賣；后面地價會不會隱性下降？這些都是公司在投資前需要慎重考慮的問題。

而對于中海外為何會砸下近百億在廣鋼新城，接近中海外的人士分析，在一個區域拿多塊地可以形成協同效應，優化項目成本，這是中海外一貫以來的做法，比如中海外在北京的豐臺地塊；另一方面，該公司成本控制和產品質量在業內最優，可以保證成本和利潤的平衡，但對于其他公司來說，不一定能做到。這也是其他公司沒有輕易下手的原因。

地市與樓市的背離

政府密集推地、開發商積極配合，看似一片紅火的地市，卻與成交低迷的樓市發生了背離。

從成交量看，1月份全國樓市成交一片萎靡，北京等部分一線城市甚至出現“腰斬”現象。進入2月份，成交低迷態勢依舊。

樓市成交量連續回落，既受春節淡季的傳統因素影響，也有開發商推盤積極性不高的原因。更為關鍵的是，價格持續居高不下，購房者觀望情緒明顯加重。

北京中原地產市場研究總監張大偉說，北京自從開始恒大和金隅的三個自住型商品房項目申請后，市場明顯進入了觀望。

房貸的緊縮是影響購房行為的重要因素。依照慣例，進入新年之后，金融機構就會獲得新一年的信貸額度，銀行的個人住房貸款額度通常會比較充裕，貸款利率往往會出現下行，審批與放款時間也會相應加快。

“但2014年開年以來，以往的規律失效，各城市、各銀行對房貸業務并未明顯放松，貸款利率并未明顯回落，依然延續去年底房貸緊張的局面。”CRIC研究中心研究員楊科偉分析，從CRIC統計數據來看，北、上、廣、深等一線城市1月份樓市成交大幅萎縮，除了傳統春節淡季和調控政策因素外，資金面的影響更為關鍵。

21世紀經濟報道記者獲悉，興業銀行(行情 股吧 買賣點)總行已發文停止房貸業務，中信銀行也發文今年不新增房貸余額，還有不少銀行在部分城市將首套房貸款利率上浮5%-30%不等。

從價格看，對未來房價走勢產生分歧且房價回落預期漸強。盡管房價上漲態勢依舊，但漲幅已明顯趨緩，房價上漲區域布局也由“普漲時代”進入“分化時代”。包括萬科董事會主席王石、華遠地產董事長任志強等業界大佬，近期均對未來樓市的走向提出了警告。

2月20日，佳兆業集團主席郭英成在業績會上表示，今年內地房地產市場將面臨相當的考驗，存在階段性調整的可能。對于美國量化寬松政策退出的預期，對再融資帶來的影響，佳兆業集團副主席譚禮寧表示，總體來看，今年融資成本相對去年更高。

    里昂研究報告預期，內地房價漲幅將由去年的12%放緩至今年的8%。穆迪也預計2014年中國70個大中城市的房價漲勢將有所回落，原因是2013年底的基數較高，而且房地產業具有周期性，隨著對房價未來走勢分歧的加大，房價回調將是大概率事件。（信息來源：裕冠地產  鄒梅芳）