2013年1月14日至15日，瑞銀證券“第十三屆瑞銀大中華研討會”在上海舉辦。會議由瑞銀證券主辦，和訊股票作為網絡支持媒體，報道本次研討會。
瑞銀證券中國內地/香港房地產行業研究主管李智穎發表了2013中國房地產行業展望的精彩演講。李智穎認為房地產行業2013年基本上政策沒有太大的改變，下半年可能會出現一些風險。
以下是演講及問答實錄：
主持人：非常感謝各位媒體朋友參與我們瑞銀2013年大中華研討會，我們本場媒體見面會主題是中國房地產行業展望，今天擔任主講嘉賓是瑞銀中國內地/香港房地產行業研究主管李智穎，下面我們歡迎李總為我們做一個演講。
李智穎：大家好！
我基本覆蓋中國大陸和香港房地產行業公司以及行業市場，我估計大家比較關心可能是中國大陸，所以我在PPT主要敘述中國大陸房地產的情況，如果有什么問題關于香港房地產我也可以回答你們。
我們對行業2013年判斷基本上政策沒有太大的改變，從現在的情況，我們昨天做了一個特別的交流，兩位專家的意見都差不多，最大的風險就是最近一線城市價格相對比較活躍一點，所以大家就擔心如果價格升得太厲害的話可能他們會出一些政策，這個說不定。如果說要擔心就是在2013下半年的事情，基本是7月份以后的事情了。
另外我們比較擔心，我們基本從2012年下半年看到供需情況，我們主要看覆蓋了40到50個城市，也看每一個主要地區，比方說珠三角、長三角等等，主要地區的供應數據都可以拿到，在新開工方面一些三線城市還是比一線需求增長更多，所以我們擔心在超過需求供應太多的問題還是在三線城市，從2012年下半年，基本從第二季度開始三線城市的問題比較特殊。
價格方面我們不覺得有什么很難的空間，因為政府也不愿意看到價格出現太大增長。我剛剛從兩個城市回來，現在還是有很多首次置業買家，你現在去寧波等二線城市還是可以拿到房貸優惠政策，所以銀行還是比較支持的。最大的風險要看在下半年，如果中國對通脹控制不了對銀行業有點影響，起碼在頭三個季度我們認為通脹會控制一下。我們在價格的感覺浮動在跌5%到漲5%，基本沒有太大的變動，很多公司也表達了他們的想法，他們想到在今年的增長主要是靠賣得多，而不是賣得貴一點，所以可以說大家對今年的預期都比較合理。
這是比較明細的表，這是分開一線、二線、三線、四線的城市，我剛才提到的供應在三四線城市問題比較大，因為公寓樓比較多，我們覺得在價格的壓力還會在三線、四線城市比較多。我知道在外面出了很多關于戶口，政府把農民移到市區，這可能對三四線城市的帶動有一個比較大的影響，影響肯定有，只是說如果從2013年剛剛推出的戶口情況，特別是對二線城市影響比較大，可以想一下，大部分人頭一輪都是喜歡去二線城市拿到戶口，不一定在三四線城市拿戶口，這是我的了解。
再看一個表，從2006年到2013年，中國總需求和總供應的關系，可以看到在2007年到2009年是最好的時期，2010年也是，基本都是供不應求，到2011年問題開始大了，然后到2012、2013年應該保持在比較高的水平。我剛剛說了那些供應其實比較集中在三四線城市，我們估算如果在一個平常穩定的市場來說，明年在中國可以看到的需求應該在8.7億平米，如果是100平米一個單位，一套房子大概在800萬左右，基本在2013年應該達到比較穩定的情況。
我們剛剛說了穩定需求的情況沒有包括投資的需求，你可以看到明細中，我們從郊區搬到市區，還有一個最大的需求支持是改善性需求，我去年看到改善性需求是對房地產特別重要的支持力量。我們今年也看到很多表，主要是看新開工，還有在建面積的變化，在建面積最新11月底的數據還是增長了7%，新開工比去年減少，我估計到2013年第二季度可以看到新開工會增長，實現一個正增長的情況。大家看到在過去一兩個月，很多土地都成功拍賣，所以土地供應增長肯定對新開工有一個拉動作用。
我們剛剛說一個分析要特別看每一個地區，那個表是分開限購和非限購的供應與需求的關系。其實沒有做那個表的時候我一直以為在2012年在限購實行一年多的時候，肯定需求會有壓力，我本來以后沒有限購的城市應該增長會比較穩定，其實得出來一個數據是剛剛相反，有限購的城市2012年的增長12%，沒有限購只增長1%。我和好幾個開發商交流過，在經濟環境沒有太明朗的時候，三四線城市的人不敢去買樓，基本可以說他們購買意向小，但他們的收入比較穩定，他們大部分做生意好幾年了，所以累積的財富和三四線不同，所以他們會“勇敢”去買樓。在2012年上半年，雖然整體經濟不是太樂觀，他們還是支持房地產。沒有限購的城市肯定增長很多，17%是2012年的增長，主要是跟2010、2011年新開賣的土地在三四線城市非常多，在一二線城市，因為本來城市已經發展到一定程度，可以拿出來拍賣的土地不是很多。2012年底，有限購的城市剩下來的供應是四個月，沒有包括在2013年會推的新盤。在沒有限購的城市，還有大概八個月沒有賣掉，為什么在一二線城市你會看到北京、上海的價格比較高，其他的杭州供應比較穩定的地方供應做得蠻好的，需求也比較好，這是和三線城市最大的不同。
一個更明細的表，我們不可以放所有的城市進去，因為太多了。我們拿出來六個比較大的城市，然后也覆蓋了差不多中國所有的地區，在每一個地區也分了限購和非限購，不是整個地區有限購，而是某一個比較火的城市有限購。可以看到基本上每一個地區都是限購城市的供應需求，應該說存貨比較少，對于比較特殊的地方，比方說海南，海南現在基本供應不足，在沒有限購的海南部分供應還是存貨特別多。我們去算供應的時候，主要是看新開工，可以說新開工不是每一個盤最后會推出來拍賣，為什么我們還要用這個數據呢？因為在中國，基本上你要數一些預售的量，我們看未來只是幾個星期或者一個月的數據，不會看整年的數據情況，基本看不到，所以我們只可以看一個新開工，新開工最好看到高高低低的情況，數據可能有一些水分，但起碼今年如果增長30%肯定是一個增長，可能最后不是30%，可能是20%多，起碼在比較的時候比較容易一點。我剛剛說是從每一個城市可以預售的存貨，差不多每個城市都有一點改善，主要是一二線城市比較多。
我們看一個價格情況，最多是每一個月放出來的前10大城市的數據情況，有幾個城市有壓力什么的，看得出來是最新數據，從每一個月的價格趨勢有更多城市有價格上漲的壓力，我們如果說從政策來說比較擔心的問題，我估計國家也是不允許價格增長太快太多，所以也可以說是其中一個最大的政策風險。
再看2012年的保障房情況，2012年他們目標已經超過了目標一點點，很多人擔心保障房會影響到商品房的情況，其實我們在下面的表，保障房的數據36000萬要建好的目標，如果2018年全部完成的話，隨著它覆蓋低收入人群達到55%，這是比較樂觀的情況，為什么呢？大家都聽到很多，現在竣工保障房和新開工保障房還是有一點差距，以在市區住的人來說總的保障房覆蓋是20%多，還沒有達到香港、新加坡的保障房存量50%、80%的水平，香港、新加坡是用20多年才達到50%的目標，香港肯定跟中國大陸沒有比，香港是一個太小的城市。以中國大陸來說，能夠在十年以內可以達到20%多的覆蓋水平已經很快了。一個數據是外國人看得比較多，外國報道中國房價太高，很多人買不起，泡沫很大，去年價格壓力很大。整體來說政府做的東西已經有效用了，泡沫的壓力沒有幾年前那么大。
一個數據是很多投資在萬科、中海等房地產公司比較看重的數據，很多人都說中國現在竣工和新開工數據已經很大了，那么增長在哪里呢？其實我們覺得增長最主要是那些大公司在擴張他經濟本身的市場占有率，如果你看右手邊的圖，頭三大地產公司在11月底他們覆蓋了市場占有率是7%左右，比去年增長很多，你要明白這對某一個公司來說增長1%的市場占有率都不容易，因為數據太大了，他要覆蓋的城市很多。也沒有最后所有的上市公司可以覆蓋50%，那肯定不可能，中國的城市太多了，你怎么可能覆蓋那么多，如果達到30%多已經可以說是大公司控制整體市場的能力肯定比五年前更好。這其實也是政府想做的東西，他們覺得要控制每一個房地產公司的供應量主要是控制他們每一個房地產公司的供應量。
商業地產在去年開始是比較重要的課題，本來很多房地產公司因為限購的關系，他們變成一個商業房地產商。商業房地產如果從拍地、新開工數據和總市場也是占有率20%到30%左右，目前大問題不是在一線城市，上面圖主要是北京和上海等一線城市，一線城市自然新開工多，但也沒有二線城市問題那么大。二線城市的原因主要是很多房地產公司想賣掉他的商業房地產，也有一些自己運作，有幾個例子，比如說沈陽、成都都是一些商業地產特別新的商場開工、竣工最多的城市，比如恒隆在沈陽有兩個商場運作比較困難，比如LV要不要五個商鋪呢？在同一個城市肯定不需要，所以競爭對恒隆以前他的租金能力比較高，供應太多的話他還有一段時間才可以有比較穩定的租金能力。
基本以上就是我要說的房地產行情，大家有什么問題呢？
新華社：想問一下關于大開發商和中小開發商今年面臨的情況，你剛才提到更多中小開發商會擠出市場，他們更多是集中在二三線城市，您在報告中提到今年二三線城市形勢更為嚴峻，那中小開發商是否會面臨比2012年更殘酷的市場競爭。另外您有沒有數據，今年有多少開發商退出市場？
李智穎：比較難判斷有多少小開發商要退出市場，剛剛我的表中有體現，如果在2013年他們還是會增長的，對很多房地產公司總的來說，房地產最差的情況已經發現了，應該是在2011年底到2012年上半年，主要是銀行信貸很緊，新放貸款差不多停了。那個時候無論是股價還是銷售，他們都面臨很大的壓力，我估計現在如果是有實力的公司他們在銀行借貸方面、信托方面可以做到一些重新借貸，所以他們的情況肯定好很多。不過對于沒有上市公司，已經差不多一年的情況是銀行借貸沒有像以前松動，所以他們要賣自己的盤或者是財務上的安排應該差不多安排好了，沒有上市公司、比較小的公司肯定會繼續下去。再看到另一輪很多公司他們會倒閉，可能已經在去年發生了。另外一點，從信托貸款來說銀行他們自己借貸也選擇比較偏了，主要選一些有上市和財務能力高的公司。我也明白有一些公司是小規模的，他們的好處是現在盤可能賣不掉，他就差不多停止繼續投資，不一定要倒閉，不一定會繼續離開市場。其實本來在去年的時候最大的壓力是那些本來想增長，買了很多土地的中型房地產公司，他們當時可能計劃進行IPO，他們投入最大，因為他們買的土地面積太多了。
問：我們看到土地市場各大城市開發商拿地很積極，價格很高，您預測全年房價有上下浮動5%，地價已經這么高了，房價沒有上去，這會擠壓他們的利潤嗎？第二講商業地產，您講到二三線城市的商業地產有泡沫風險，我們會看到泡沫什么時候會破，商業地產主要是講商場還是講辦公樓，還是都包括在里面？
李智穎：在土地的拍賣，因為土地比較難看，這和樓房不同是比較難找同一個土地差不多的位置去評價格上漲還是下跌，大家看到最近房地產公司為什么比較活躍去買地，主要是地方政府自己本身推了比較多，比較好的位置的土地，我跟很多管理層溝通，他們在年初的時候不是不想買，就是那個位置太差了，因為大家都知道，現在市場是賣給使用者，他們把位置看得特別重，所以基本上用的每一分錢都很小心。大概第四季度地方政府開始推一些比較好的位置，市場就活躍了一點。不過也要看，從最新拍賣出來的土地去評他們可以拿到的毛利基本還在30%到35%的區間，就以現在的價格來說，我覺得也沒有高到沒有盈利能力，肯定50%的毛利比較難做到了，因為政府自己本身也很了解他現在的土地價格，為什么在上半年沒有推那么多土地，因為他自己知道那個位置會賣更好的價格，所以不想浪費他的土地資源。
另外一個商業地產，商業地產可以說從一個新開工的表中，商業地產在中國分類比較模糊，你看到我們有一個辦公樓數據，然后商場不只是商場，因為政府的數據沒有分出來，所以我們也分不出。主要的數據就是一線和二線的大城市，如果比方說2010年新開工增長40%，如果他們全部竣工的話肯定壓力蠻大的。現在為什么還沒有看到更差的情況呢？因為很多人本來投錢在住宅，現在投錢在商業地產，你也明白中國投資者不像外面的投資者，他們看回報率沒有香港、新加坡的投資者那么重，他們覺得位置好的商業地產未來的潛力還在，所以泡沫最后會不會有更大的風險就比較難說。前年在辦公樓，特別在一線城市辦公樓的投機需求特別大，很多公司自己本身要想買自己的辦公樓，比如銀行和保險公司，他們基本在廣州等很多大城市都自己買了辦公樓，所以也對整體需求有拉動作用。不過如果在未來的話，一方面自己買自己辦公樓的需求沒有去年和前年那么火。
上海證券報：我想請問一下，瑞銀如何評估2013年房地產政策收緊的政策風險，例如房產稅的政策會在什么城市推出，什么城市擴大試點，一旦政策推出對市場的影響會是怎樣的？
李智穎：我們現在從很多渠道聽到的說法房產稅在2013年下半年要推，因為是換屆的原因。可以肯定不會全國去推，現在媒體說主要是一線城市，因為現在上海和重慶兩個城市收房產稅，其他的一線城市沒有，只是去年年中剛剛完成系統聯網，所以一線城市，包括深圳、廣州、北京的機會可能比較大，如果要推房產稅的話，主要是他們的基礎比一二線城市更好。如果你看上海、重慶現在的房產稅，可以說在頭一輪剛剛推的時候對大家的感覺不好，特別在上海，但是如果你看現在兩個城市總的來說，從2012年房產稅收的錢低于一個月地方政府賣地收入的錢。因為本來房產稅的說法要為地方政府增加另外一個從土地，從房地產的盈利渠道，是增加收入的，大家都明白地方政府為什么在房地產打壓的情況下注意他們的財務狀況，所以房產稅推出的原因是這樣的。如果跟上海、重慶的征收利率差不多，在一線城市可能有一些細分影響，大概幾個月以后，可能影響沒有那么長期。要對房地產有影響，肯定要等到稅率增長到某一程度，大家都覺得對我投資真的有影響，可能到更高的水平才會影響到，如果像上海、重慶的話影響會比較輕。
彭博社：明年您對contract sales預期，房價也有一個預期，我想請問一下，今年開發商股票漲得比較好，明年對您開發商的股票怎么看，同時在選股方面給投資者什么建議？
李智穎：我們對某些股票公司不可以在媒體上說得太明細，總的來說我們覺得2013年除非有其他外圍因素，什么美國、歐洲一些不好的影響，如果沒有的話，基本是比較穩定的一年。如果選公司我們的判斷主要看哪一個公司他們在成本控制，我們剛剛說過，在價格漲幅不會太多，穩定在一個水平，所以說你的盈利能力最主要靠你控制成本，然后你擁有的土地儲備，你自己要推的新盤在哪里。我們看法從最基本的供需平衡去看，所以我們要做那么多供求關系的分析，要看哪個公司擁有地塊的位置是最好的，就是在小供應的城市特別多，他賣樓的能力肯定最好。我們再看推動股價的能力還是第一看每個月合同公告的銷售增長能力怎樣，賣得快于目標還是差于目標。然后看比較新的數據是平均價，我們在未來兩個月，很多公司要公布他的2012年全年報，今年下半年很多公司自己本身看到毛利率有明顯的下降壓力，這和本來的預期有一定的差距，具體要看某一個公司。大家開始會明白，很多銷售是好，也要看是否是降價銷售，所以對某一個公司主要看兩點，就是平均價和每一個月以及每個季度的合同銷售情況。
新華社：我比較感興趣您剛才一直在談2013年，如果從未來五年來說，您覺得一二線城市還是三四線城市房價上漲潛力更大呢？
李智穎：如果從比較長期來說，肯定是三四線城市。第一，他們土地比較多，如果從房地產公司來說可能運作的空間比較大，另外是我們剛剛提到的戶口情況，他們要推進城鎮化，第一肯定是帶動二線城市比較多，后期可能三線城市在未來三到五年可以看得到。最近三線城市的供應特別大，所以未來一年可以說他們要過渡到供應比較健康的周期，運作會比較好，比較健康。
財經雜志：我想問一個關于商業住宅方面的問題，從上海我看到的數據顯示，其實上海第三、第四季度雖然媒體報道房價在漲，其實數據顯示房價同比沒有上漲，或者只有1.9%的上漲，北京情況和上海有些不同，昨天經濟學家汪濤也說到房價會漲，而且反彈和回暖會持續，不知道您是否同意她的觀點。
李智穎：我們第6頁的表主要是針對大城市，你可以看到在上海的情況基本跟北京差不多一樣，2013年供應基本增長比較穩定，需求雖然我們沒有計劃有很大的增長，北京在去年新拍賣的土地降低40%到50%，上海降低30%多，這肯定對供應壓力沒有那么大了，所以要控制價格增長是地方政府最頭疼的問題。因為他們本來沒有供應足夠的土地，然后現在小供應對價格增長的壓力就大了，中央政府看起來就不喜歡，怎樣穩定是最大的問題。如果說要說政策的風險，其實在一些一線城市依然存在，主要是本來的價格永遠跟需求供應有關系的。
主持人：非常感謝李智穎的精彩演講，也感謝各位記者朋友的積極參與，本場媒體見面會到此結束，謝謝大家！（信息來源：裕冠地產 鄒梅芳，3月25日）