2012年3月以來各地樓市成交逐步回暖，使得政策面的任何變動都在攪動著樓市神經。上半年，標桿房企的銷售表現較為平穩，總體上依然跑贏市場大勢。主要城市土地市場持續低迷，房企購地意愿普遍不高，各地政府也相應縮減了土地供應。在限購、限貸等一系列政策的影響下，剛需占據市場，高位房價理性回歸，調控效果逐步顯現。隨著2012年春節后信貸獲取難度降低和首套房貸優惠利率的重啟，以及多城市相繼上調公積金貸款額度、調低公積金首付比例等，積壓的剛需得以釋放，二手房市場成交量大幅反彈，價格亦止跌回升。
政策走勢——微調尋突破 改善性需求待釋放
3月以來各地樓市成交逐步回暖，使得政策面的任何變動都會攪動樓市神經。為穩定政策預期，7月以來中央領導人及中央諸部委三番五次強調繼續嚴格實施房地產各項調控政策，防止變相放松投機投資性購房政策。如何平衡“穩增長”與“嚴防房價上漲”的矛盾，已成為當前政策走勢的最重要影響因素。因此，未來各地政策微調將更為謹慎，市場仍以剛需為主，投機投資性需求仍嚴格受限，政策調整惟有在合理區分投資投機性需求和改善性自住需求中尋求突破。
2012年以來，中央政府始終不斷強調房地產調控不放松的意志。但與此同時，決策層也日益注重調控的精確性，在打擊投資投機性需求的同時，也試圖對合理需求尤其是首套自住需求進行支持。相較于地方政府大張旗鼓的預調微調，中央層面政策的微調動作則更為低調。近期，隨著樓市成交的持續回暖，迫使中央政府進一步重申調控政策不動搖的決心，政策微調的取態也變得更為謹慎。如何平衡“穩增長”與“嚴防房價上漲”的矛盾，已成為當前政策走勢的最重要影響因素。
（一）引導剛需入市 各地微調盛行
2011年，樓市調控全面升級，成交嚴重受創，年底開始，不少地方政府已試圖在調控政策的各個層面進行松綁。2012年以來，在中央政府各種寬松信號的陸續暗示下，各地樓市微調新政蓄勢而發，并在全國范圍迅速蔓延。政策微調主要涉及限購范疇、購房優惠、房貸利率折扣、房源解禁、土地出讓、緩解開發商資金壓力等多個層面。
（二）首套房貸開閘 中央微調謹慎
隨著住建部、央行先后釋放滿足首套房貸需求的信號，“微調”便不再只是博弈的代名詞，其中力挺剛需的微調措施逐步演繹成一種自下而上的糾偏行為。相較于地方政府大張旗鼓的預調微調，中央層面的微調動作更為低調。3月以來各地樓市成交逐步回暖，使得政策面的任何變動都會攪動樓市神經。但是，中央微調取態更趨謹慎，數度重申調控絕不放松的決心，微調須以不擾亂政策預期為前提。
（三）改善需求釋放后市政策焦點
在中央調控不放松的當下，限購將繼續存在，但在既定框架內的預調微調仍將常態化。地方政府應深入考慮限購政策如何區分投資投機性需求和改善性需求，信貸政策如何更好支持自住性需求，并做好相關政策貯備。而微調的力度和出臺時機則需要審時度勢。
標桿房企——行業加速洗牌 生存依然嚴峻
2012年上半年，標桿房企的銷售表現較為平穩，總體上依然跑贏市場大勢。憑借著雄厚的資金實力，大型開發商在新一輪的行業洗牌中占據優勢，適應市場變化的能力增強。下半年開發商的銷售和資金依然面臨嚴峻考驗，采用靈活的銷售策略加快資金回籠速度，以緩解庫存壓力依然是開發商年內面臨的艱巨任務。另一方面，隨著下半年政府推地力度加大以及推地策略改變，土地市場有望走出低迷行情，對于有實力的開發商來說，依然存在拿地擴張的機會。
（一）銷售穩中有升 量價交換奏效
2012年上半年，標桿房企的銷售走勢較為平穩，基本維持了逐月小幅回升的趨勢。十大標桿房企總合約銷售金額約2996億人民幣，較去年同期增加12%。其中，招商銷售金額的增長速度最快，約為112%；僅有三家房企銷售額出現小幅下滑，分別是恒大、雅居樂和萬科，銷售金額同比分別下降17%、10%和4%。由于標桿房企年初擬定銷售目標時比較保守，因此從完成銷售任務的情況來看，標桿房企普遍符合預期。其中，中海的銷售金額為529億人民幣，已完成全年銷售任務的81%，表現最為理想。
回顧標桿房企上半年的銷售走勢，1-2月份，受春節影響，標桿房企的成交量亦陷入低谷。進入3月份以來，由于節后剛性需求集中釋放，再加上房企加快推盤節奏并廣泛實行低價促銷的策略，標桿房企的銷售業績開始逐漸回升。5-6月，保利、萬科和中海三家房企連續兩月單月銷售銷售金額都超過100億元大關，成為市場佼佼者。6月份，標桿房企的總銷售額首次突破700億人民幣，創出歷史新高。銷售回暖的主要原因一方面得益于調控大環境的改善；另一方面開發商亦積極探索適應市場變化的策略。
（二）信貸環境好轉 融資成本下行
房地產行業屬于資金密集型行業，尤其是國內的開發行業，對外部資金的依賴很大。自2010年4月份進入調控周期以來，國內融資環境持續收緊，極大地制約了行業的發展。今年以來，隨著準備金率、利率的多次下調，信貸環境開始好轉，連續3月新增人民幣貸款的累計同比增長率開始轉負為正。截止到2012年5月底，今年新增人民幣貸款合計為39338億元，較去年同期增長11%。
（三）競爭格局變化 行業洗牌加速
2012年前5個月，全國商品房累計銷售額為16932億人民幣，同比下降9%。而同期標桿房企的銷售額增加9%，標桿房企仍跑贏市場大勢。十大標桿房企的市場占有率加速上升。在2008年至2011年4年間，其市場占有率從7%上升至9%，僅上升兩個百分點。但2012年上半年，十大標桿房企的市場占有率從去年年底的9%增加約四個百分點至13%，產業集中度進一步提升。其中，萬科、中海、保利的市場占有率分列前三位。
（四）庫存居高難下 去化任務艱巨
2012年下半年，隨著中央實施降息降準等擴張性的貨幣政策及各地方“微調”政策的陸續出臺，剛性及部分改善性需求有望進一步釋放，能否抓住窗口期，跑贏大市，取決于開發商是否能適應市場及時調整產品策略、營銷策略，從而在行業加速洗牌中站穩腳跟。通過對上半年市場形勢的分析，我們認為目前開發商仍面臨銷售和資金的雙重壓力。庫存量高企依然是各家開發商必須面對的巨大挑戰。
土地市場——供需持續低迷 平穩向好可期
2012年上半年，主要城市土地市場持續低迷。房企購地意愿普遍不高，各地政府也相應縮減土地供應。上半年主要城市土地供應量降至近五年中同期最低。土地市場的不景氣源自于持續兩年的樓市調控，然而隨著今年3月份以來住宅銷量的持續回升，以及土地價格的小幅回落，重新激發了一些房企的購地熱情。6月京穗“地王”的出現以及溢價成交增多，表明土地市場已顯露轉機，然而高企的流標率卻顯示市場尚未完全回暖，下半年土地市場將在限速中前行。
（一）成交低迷 房企取態謹慎
不同于2011年調控下居住與商辦用地的分化，商辦用地火熱勢頭在今年未能延續。2012年上半年整體土地市場持續低迷，居住、商辦用地成交量同比均大幅縮減。1~6月13個重點城市居住、商辦用地成交量同比分別下降約42%及35%，土地出讓金同比下降超過4成。
房企購地意愿不強、流標率高企，致使政府大幅縮減供應是土地成交量大減的直接原因。為了控制大量流標對市場可能產生的不良預期，各地政府在土地供應環節普遍采用“預出讓”制度，以確保上市地塊能夠最終成交。因此，受2011年10~12月流標率激增影響，地方政府在2012年上半年明顯放緩了供地節奏，流標情況也隨之明顯改善，但依然處于近年來的較高水平。
（二）價格松動 市場終顯轉機
由于2011年的土地市場一片慘淡，為了吸引房企購地，2012年起部分城市便率先開始調整土地出讓底價，地價出現明顯松動。這些城市調整了前期流拍地塊底價，重推底價普遍下調約15%以內，土地低價入市已成為普遍策略。2012年上半年13個重點城市中約56%的成交地塊出現實質性降價（相比前期同區域、同質地塊），價格降幅普遍在2成以內。
普遍的底價成交充斥了整個2011年，原有的“限地價，競配建”拍賣模式成為多余，土地底價成為成交唯一的決定因素。2012年上半年，為了維持土地市場的成交量，各地除了地價松動之外，普遍降低了其他出讓限制條件。廣州、天津在“中小套型建造比例”上有所下調，其中天津更出現了首幅取消“居住套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到住宅總規模的70%以上”的地塊。
（三）“危”“機”并存 后市預期平穩
盡管市場已顯露轉機，但土地市場的回暖依然有限。雖然溢價率回升，“地王”再現等利好因素日增，但流標率依然較高。2012年6月，13個重點城市居住用地流標率攀高至33%，達到今年第二高位，與去年高位水平基本持平。受此影響，6月份居住用地成交量較前五個月均值縮減約34%。
2012年上半年，13個重點城市居住用地成交量縮減42%，與歷史低位2009年同期水平基本持平。目前，調控政策進一步收緊的空間不大，政策面有所緩和。隨著住宅市場的持續回暖，正處價格低位的土地市場預計也將吸引更多的房企入市購地，屆時，下半年將迎來供地高峰。從2012年全國住房用地供應計劃來看，商品住宅用地供應計劃僅比上年減少約13%，據此計算，下半年推地將蓄勢待發。
新房市場——樓市探底回升 后市謹慎樂觀
2010年4月啟動的最近一輪房地產調控已持續2年，在限購、限貸等一系列政策的影響下，過去兩年全國房地產市場增幅大幅放緩，跌至歷史低位，主要城市住宅銷量亦出現大幅下降。剛性需求占據市場，高位房價理性回歸，調控效果逐步顯現。然而，當調控效果需要進一步夯實之際，新一輪經濟危機的風險卻不期而至，保增長還是降房價成為擺在政策決策者面前的一道難題。由于房地產行業的關聯性，其對上下游眾多相關產業以及國內消費都有極大的影響力。因此，雖然中央政府表態將依然堅持房地產調控不動搖，但實際上，信貸松動、地方微調等政策松動已經取代了之前的全面緊縮。
（一）市場快速回暖 供不應求再現
今年1-2月，受前期調控政策及春節的雙重影響，成交量跌至近年來低位。但3月份以后，政策環境出現了明顯變化。雖然限購、限貸這兩大調控主基調仍未放松，但是對房地產影響較大的信貸政策方面出現了較大的松動。一方面，通過三次下調存款準備金率和一次降息后，銀行的流動性大為改善，去年下半年出現的房貸額度緊張情況全面緩解；另一方面政府加大了對首套住房的支持力度，首套房貸款利率從略有上浮向9折甚至是85折轉變，這兩個變化對購房需求的支撐作用立竿見影。
從地方層面來看，為市場“松綁”的意愿更為迫切。根據中原統計，2011年下半年以來，累計有40個城市在不同程度上“微調”了原有政策，主要包括調整普通住房標準、提高公積金貸款額度、實施購房補貼或購房落戶政策等，這些政策符合支持首套自住需求，都得到了中央政府的認可。
（二）市場顯著分化 “改善”接棒“剛需”
隨著市場成交量的回升，在目前的市場環境下，主要城市的新建住宅市場也出現了一些新的特點。主要體現在城市差異、產品類型、新盤銷售率等方面。2012年上半年，一線城市成交量累計增長5%，二線城市累計增長1%，而全國住宅成交同比下降約18%，一、二線城市表現明顯優于廣大的三、四線城市。
（三）去庫存依然艱巨 開發投資乏力
雖然近期住宅成交情況良好，但是住宅庫存面積依然巨大。從絕對值來看，目前主要城市的庫存水平均創歷史新高，雖然近期有所下滑，但整體水平依然較高。從消化時間來看，我們將庫存除以上半年月均成交水平，消化時間基本集中在8-10個月，僅蘇州消化時間需5個月，城市間差距有所擴大。
（四）政策保持平穩 市場謹慎樂觀
2012年上半年，從全國的成交水平來看，銷售面積同比依然為負，但是從30個主要城市的成交來看，目前市場已經逐步恢復，房地產政策的效應由一二線城市向三四線城市蔓延。這種復雜的市場環境讓政策執行者左右為難，一旦政策放松一二線城市房價必然出現大幅反彈，三四線城市累計的泡沫也將越來越嚴重。另一方面，由于整體經濟的疲弱，房地產調控政策也難以繼續收緊。
二手樓市——政策微顯暖意 市場筑底回升
2011年受央行持續收緊流動性，房貸利率和首付比例的提高，以及限購升級、限購城市范圍擴大等高壓政策的影響，各地二手房市場步入調整，四季度成交量跌至歷史低谷，成交價格亦相繼下跌。2012年，信貸依然是影響樓市表現的重要因素，隨著2012年春節后信貸獲取難度降低和首套房貸優惠利率的重啟，以及多城市相繼上調公積金貸款額度、調低公積金首付比例等等，促使2011年積壓的剛性需求得以釋放，二手房市場成交量大幅反彈，價格亦止跌回升。
（一）政策支持自住 成交逐步回暖
2012年春節后，銀行信貸額度有所放松，部分城市首套房8.5折優惠利率重回。與此同時，地方在不觸碰“限購”紅線的基礎上，出臺了一些支持自住需求的微調政策。如重慶、武漢、廈門、南昌、蕪湖等多個城市上調公積金貸款額度；武漢、廣州、沈陽等地調低公積金貸款首付比例；重慶允許補繳賬戶余額增加貸款額度，以及延長貸款期限至最高30年；北京、上海、天津、武漢等城市上調普通住宅標準等。在諸多利好因素的刺激下，積壓的剛性需求釋放，各地二手房市場成交量企穩回升。
隨著春節后一、二手房市場成交雙雙回暖，業主議價空間逐步縮小；加之各地陸續出臺微調政策鼓勵剛需以及央行降息，使得業主對后市的預期進一步轉好，調低報價的比例開始下降，部分城市甚至重現業主調價的現象，二手房成交均價亦止跌回升。
（二）差別化調控 市場表現各異
在去年樓市調整中，五城市二手住宅量價均有所回落，但回落的幅度有所不同。從價格指數的累計跌幅來看，京深明顯大于滬穗津。根據中原領先指數數據顯示，北京和深圳二手住宅價格指數分別累計下跌12個月和9個月，累計跌幅均在10.0%以上；而上海、廣州和天津價格指數累計下跌均不超過5個月，累計跌幅在2.8%~5.1%。這主要是由于北京是調控政策最為嚴格的城市，深圳則與房地產市場容量較小且投資比例較高有關。
在今年樓市回暖中，五城市二手住宅成交量價均有所回升，但回升的力度有不同。和過往兩年月均成交面積相比，2012年6月五城市二手住宅成交面積均較2011年月均水平有所回升，但和2010年月均成交水平相比有升有跌，其中上海、廣州二手住宅成交面積分別較2010年月均水平增長21%和6%；而天津、北京和深圳較2010年月均水平分別回落7%、38%和26%。
（三）政策持續維穩 后市穩中有升
在整體經濟下行壓力漸增的情況下，中央對房地產的調控將以“維穩”為主，預計下半年不會出臺更為嚴厲的調控政策。但是從上半年京滬兩地相繼收緊“限購”執行尺度，以及河南新政擱淺可以看出中央對房地產調控政策的取態仍較為謹慎，短期內放松“限購”的可能性較小。與此同時，地方政府對于房地產調控微調放松沖動進一步增強，下半年或將有更多城市出臺針對自住需求的微調政策。由此預計下半年樓市成交仍將以自住性需求為主，而改善型和投資性需求仍將受限，因此下半年成交量將穩中有升，大幅反彈的可能性較小。全年來看，六城市二手住宅成交面積有望超越2011年，但是較2010年仍有一定的差距。
2011年二手房價格的下跌主要是受到二手房成交量持續走低，以及新房降價促銷的影響。然而，從今年上半年二手住宅成交量的走勢來看，成交量已企穩回升，加之各地新開樓盤中降價樓盤逐漸減少，部分之前降價的樓盤甚至出現價格回調，二手房業主降價的壓力減小。另據中原報價指數和經理指數顯示，6月六城市二手住宅報價指數呈波動上揚的態勢，顯示出業主心態持續強化；而截至6月底上海、廣州和深圳三地中原經理指數已攀升至70%附近，顯示出經理人對后市成交價格看漲的信心持續增加。由此預計下半年二手住宅價格指數仍將持續小幅上漲。
寫字樓市場——市場回歸平淡 回暖尚待時機
如果說2011年是寫字樓市場火熱的一年，那么2012年無疑是其回歸平淡的一年。2012年上半年無論是土地、建設、銷售、租賃等一系列市場上，均呈現出明顯的變化，“淡”成為2012年上半年中國寫字樓市場的真實寫照。雖然短期寫字樓市場仍將繼續盤整，但寫字樓市場并非就此沉寂，從目前的空置水平、租金回報率來看，寫字樓租金仍有繼續上行的動力，寫字樓投資目前來看回報率依然較高。隨著中國經濟的逐步企穩，調結構政策的陸續出臺，中國的寫字樓市場的前景依然光明。
（一）租金分化明顯 空置水平回落
受累于中國經濟的快速下行以及2011年租金的過快上漲，2012年上半年主要城市寫字樓租金上升乏力，平均來看七個主要城市的租金上漲3%，遠低于去年全年的14%。整體來看，表現優異的城市有北京、杭州、成都，上半年租金漲幅分別為19%、3%、9%，超過去年全年漲幅的一半。上海、廣州、深圳、重慶表現較差，廣州租金僅微漲1%，上海、深圳、重慶甚至下跌1%、8%、1%，與去年相比大相徑庭。
雖然租金走勢不佳，但是一線城市的寫字樓空置情況依然良好，表明寫字樓的租賃需求沒有出現明顯減少，未來租金有望繼續穩中有升。其中，北京、上海、廣州寫字樓的空置率在去年底的低位基礎上繼續下降，目前空置率分別為3.47%、3.89%、6.16%，深圳空置率雖有所上升，但也僅為7.35%。
（二）銷售降至低位 大宗交易活躍
從全國寫字樓市場的銷售來看，從2011年下半年開始，寫字樓銷售增速出現明顯下滑，2012年1-2月銷售增速甚至出現負增長，3-5月雖同比出現反彈，但整體仍處于低位。2012年1-5月，相比于同期商品房的銷售面積負13.5%的增長率，全國寫字樓銷售面積情況稍佳，同比仍微增3.6%。
（三）價格漲幅放緩 回報日趨合理
與2011年的快速上漲不同，2012年上半年，寫字樓價格漲幅明顯趨緩。其中深圳、杭州的價格同比漲幅從1月的17%、15變為6月負增長，廣州、成都、重慶的價格同比漲幅也從1月的19%、15%、14%回落到6月的8%、5%、8%。價格漲幅回落甚至下跌的主要原因是2011年價格上漲過快，中國經濟又出現快速下滑，在這樣的背景下，投資者普遍采取了觀望的態度，寫字樓價格高位盤整現象十分明顯。
（四）建設大幅放緩 中西部表現亮眼
受銷售速度大幅放緩影響，寫字樓的開工和竣工速度也明顯放緩。2012年1-5月，全國寫字樓新開工面積2362萬平方米，同比增長12.4%；寫字樓竣工面積597.9萬平方米，同比微降2.7%，寫字樓建設速度終于從高位回落。（信息來源：裕冠地產 鄒梅芳 11月29日）