國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月份70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降的城市達(dá)到九成，此前一直表現(xiàn)堅(jiān)挺的北上廣深這次也全線倒戈。而在已經(jīng)公布半年報(bào)的46家上市房企中，也顯示出上半年地產(chǎn)上市公司的總體利潤雖然穩(wěn)定，但已出現(xiàn)放緩趨勢(shì)。

　　盡管對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言當(dāng)前值得樂觀的因素不多，不過在機(jī)構(gòu)分析師眼里，因?yàn)槟壳搬槍?duì)地產(chǎn)業(yè)的行政調(diào)控逐步收斂的跡象明顯，因此銷量四季度有可能環(huán)比改善。而在政策、基本面都有望改善的預(yù)期下，下半年地產(chǎn)股可能迎來階段性的投資機(jī)會(huì)。

　　六成上市房企上半年毛利率下滑

　　國家統(tǒng)計(jì)局8月18日發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格環(huán)比下降的城市達(dá)到九成，和以往相比，本次最大的看點(diǎn)在于一向堅(jiān)挺的一線城市“北上廣深”，這次也選擇了“下蹲”。

　　在房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，上市房企的半年報(bào)也陸續(xù)出爐，同花順數(shù)據(jù)顯示，截至昨日，滬深兩市已有46家上市房企發(fā)布中期業(yè)績(jī)，這46家上市房企共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1180.77億元，相較去年同期增長12%；其中有35家房企實(shí)現(xiàn)盈利，占比76%；有25家房企凈利潤同比增加，占比54%。

　　但從數(shù)據(jù)來看，地產(chǎn)調(diào)控似乎沒有威脅到上市公司的利潤，不過信息時(shí)報(bào)記者仔細(xì)梳理后發(fā)現(xiàn)，成績(jī)單的背后暗流洶涌。已經(jīng)公布成績(jī)單的盈利前三強(qiáng)分別是萬科、華夏幸福和招商地產(chǎn)，歸屬于母公司的凈利潤分別是45.6億元、23億元和17.9億元。3家公司中，除了華夏幸福因園區(qū)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈利大幅增長之外，其余兩家都是明升暗降，其中萬科的半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，公司營業(yè)收入為人民幣409.6 億元，較去年同期的413.9 億元下降1.0%，這是萬科自2010年以來，營業(yè)收入首次下降。招商地產(chǎn)的情況則更為嚴(yán)峻，營業(yè)收入和利潤同比雙降，前者下降0.54%，后者則是重挫30%。

　　此外即使利潤大增的企業(yè)，也多是玩數(shù)字游戲，例如凈利潤增幅最大的國興地產(chǎn)，上半年凈利潤為5000萬元，增長幅度高達(dá)649%，但其業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)增長主要是因?yàn)橹貞c國興北岸江山項(xiàng)目2014年上半年B4、A1號(hào)樓順利實(shí)現(xiàn)交房結(jié)轉(zhuǎn)利潤，實(shí)際上是去年銷售的“延遲”反應(yīng)。另一家房企萬業(yè)企業(yè)上半年凈利潤同比增長354%，主要系新加坡銀利公司、新加坡春石公司和南京吉慶房地產(chǎn)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓完畢，確認(rèn)相關(guān)投資收益所致。

　　行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期更明顯的跡象是行業(yè)利潤率的下滑。信息時(shí)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在46家房企中，有28家毛利率同比下滑，占比超過六成；平均毛利率為28%，較2013年年報(bào)上市房企整體毛利率33.7%，下滑5.7個(gè)百分點(diǎn)。即使龍頭企業(yè)也不能幸免，招商地產(chǎn)的半年報(bào)顯示，今年前6個(gè)月地產(chǎn)開發(fā)銷售毛利率下降5個(gè)百分點(diǎn)至26%。

　　機(jī)構(gòu)人士對(duì)地產(chǎn)股多不悲觀

　　相比利潤率下降，半年報(bào)透露出來的更為嚴(yán)峻的信息，是地產(chǎn)公司的庫存高企。以龍頭大哥萬科為例，公司的半年報(bào)顯示，截至6月底，分布在14個(gè)城市的新房庫存面積由2013年底的1.22億平方米上升至1.35億平方米，由于銷售速度下降，庫存去化周期由2013年底的9.8個(gè)月上升至15.4個(gè)月。招商地產(chǎn)、泛海建設(shè)、濱江集團(tuán)等多家的公司的情況也如出一轍。

　　對(duì)于下半年的形勢(shì)，萬科總裁郁亮表示，短期內(nèi)，那些庫存量高的城市，仍然會(huì)延續(xù)去庫存的過程。不過他同時(shí)認(rèn)為，目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的因素，預(yù)示著下半年的經(jīng)營環(huán)境可能會(huì)好于上半年，比如在分類調(diào)控的政策導(dǎo)向下，近期各地進(jìn)行了一系列政策調(diào)整，而隨著央行多次強(qiáng)調(diào)要保護(hù)首次置業(yè)者貸款需求，未來的購房信貸環(huán)境也有望得到改善。

　　而在機(jī)構(gòu)分析人士眼中，對(duì)地產(chǎn)板塊的看法也并不悲觀。比如鵬華地產(chǎn)分級(jí)基金經(jīng)理王詠輝在接受信息時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)便表示，隨著剛需和改善性需求在市場(chǎng)調(diào)整過程中的逐步積累，以及貨幣信用條件的改善，受到過度抑制的市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)由均值回復(fù)推動(dòng)的反彈，一旦數(shù)據(jù)顯示銷售增速下滑勢(shì)頭企穩(wěn)，基本面數(shù)據(jù)的配合會(huì)加強(qiáng)市場(chǎng)的自我循環(huán)，由此推動(dòng)地產(chǎn)股走出上漲行情。國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平也認(rèn)為，一線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格松動(dòng)是好事，因?yàn)檫@給予了政策騰挪的空間。他認(rèn)為，目前針對(duì)地產(chǎn)業(yè)的行政調(diào)控逐步收斂的跡象明顯，因此銷量四季度有可能環(huán)比改善。而在政策、基本面都有望改善的預(yù)期下，下半年地產(chǎn)股可能迎來以行業(yè)龍頭為代表的階段性趨勢(shì)投資機(jī)會(huì)。

　　從地產(chǎn)股二級(jí)市場(chǎng)的走勢(shì)來看，市場(chǎng)也似乎認(rèn)同分析人士的看法，今年以來地產(chǎn)板塊上漲了19.9%，其中廊坊發(fā)展的漲幅最大，截至昨日已成功翻番。而在“招保萬金”四大龍頭中，金地集團(tuán)上漲了39.3%，萬科上漲23.5%，保利地產(chǎn)漲7.3%，只有招商地產(chǎn)下跌了11.6%。

　　機(jī)構(gòu)論市

　　下半年地產(chǎn)股有投資機(jī)會(huì)

　　一線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格松動(dòng)是好事，給予政策騰挪的空間，樂觀看待過度。目前地產(chǎn)行政調(diào)控逐步收斂的跡象明顯，而在底線思維的作用下貨幣政策定向?qū)捤傻任⒋碳ふ叱雠_(tái)，量?jī)r(jià)有可能經(jīng)過前期小到中幅調(diào)整后企穩(wěn)，銷量四季度有可能環(huán)比改善。因此，在政策、基本面都有望改善的預(yù)期下，下半年地產(chǎn)股票板塊可能迎來以行業(yè)龍頭為代表的階段性趨勢(shì)投資機(jī)會(huì)。

　　——國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平

　　地產(chǎn)行業(yè)今年能否成為力挺大盤走牛的中流砥柱，要看九、十月份銷售旺季的數(shù)據(jù)來定，如果在此之前，房?jī)r(jià)的下調(diào)幅度能夠達(dá)到市場(chǎng)的預(yù)期，成交量有望在四季度出現(xiàn)較大幅度的反彈，對(duì)行業(yè)形成利好。但如果開發(fā)商在價(jià)格上繼續(xù)硬挺，則縮量盤整的時(shí)間將會(huì)更長。目前而言，前者的可能性更大。

　　——億翰智庫地產(chǎn)分析師張化東

　　房地產(chǎn)行業(yè)處于長周期和短周期調(diào)整相疊加的階段，從長周期來看，國內(nèi)住房總需求面臨增速放緩甚至萎縮的困境，短周期來看，由于進(jìn)入觀望期，成交量萎縮，供給大增，下半年地產(chǎn)商重點(diǎn)工作是清庫存，盡管地方政策已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，但是很難讓樓市短期內(nèi)在進(jìn)入牛市，在此背景下，地產(chǎn)板塊很難出現(xiàn)系統(tǒng)性機(jī)會(huì)，不過由于刺激政策在下半年可能不斷加碼，板塊存在階段性機(jī)會(huì)。

　　——東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國華（地產(chǎn)鄒梅芳）