對于下一步政府該如何做才能促進(jìn)房地產(chǎn)回歸正常，四位專家的說法雖然不完全一致，但意見在一點上十分統(tǒng)一，那就是對“限購”、“限貸”該調(diào)整了。

    調(diào)控降不了房價

    陳寶存：目前已經(jīng)有很多地區(qū)的限購政策開始松動，但是對于一線城市來說短期內(nèi)松動的可能性并不大。十八屆三中全會之后包括2013年出臺的“國五條”實際上都在修正樓市調(diào)控政策，2013年可以說是調(diào)控最淡的一年，但是成效機制要建立時間還很長，調(diào)控降房價并沒有太大的希望。從土地供應(yīng)量上來說，例如北京，幾乎不可能再出現(xiàn)像天通苑、回龍觀這樣大面積大范圍的土地供應(yīng)，房企圈地難度肯定是加大的，城市尤其是城市中心土地供應(yīng)下降，這就造成土地出讓中樓面地價大漲，這種供需矛盾，尤其是一線大城市的供需矛盾并不是短時期內(nèi)可以解決的。

    對首套剛需先定向?qū)捤?/span>

    張宏偉：下一步調(diào)控房地產(chǎn)市場可以從三個方面著手。

    第一，應(yīng)該針對自住的首套剛需市場出臺一些定向?qū)捤傻拇胧＞唧w來講，包括貸款利率、貸款額度等。

    第二，房企再融資可以進(jìn)一步開放。

    第三，現(xiàn)在各個地方政府都在進(jìn)行國企改革，而房地產(chǎn)行業(yè)為主的一些企業(yè)現(xiàn)在還未有所動作，或表現(xiàn)還未很明顯。可以從國企改革和地方的一些國企重組角度來考慮。

    從2014年調(diào)控思路來看，住建部之前的表態(tài)也暗示今年調(diào)控基調(diào)正在發(fā)生微妙變化，即調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“分類指導(dǎo)”或雙向調(diào)控思路，2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，熱點城市比如一線城市、部分二線城市仍然會繼續(xù)抑制投資投機需求，當(dāng)沒有辦法通過市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)解決房價過快上漲的問題時，行政化手段，比如限購還會繼續(xù)執(zhí)行，或還是“階段性”強化執(zhí)行。而對于非熱點城市尤其是庫存比較大的城市，比如部分二線城市、大多數(shù)三四線城市等，政策調(diào)控允許“試探性”的定向?qū)捤烧叱雠_。同時，通過控制土地供應(yīng)，調(diào)節(jié)未來市場供求關(guān)系，最終通過這樣的措施達(dá)到去庫存的目的，使整個市場供求關(guān)系回歸至相對比較合理的水平。如果按照上述“雙向調(diào)控”思路的說法，在市場成交量走低的市場背景下，對于庫存量偏大的城市或區(qū)域，不排除地方性一些“微調(diào)”的定向?qū)捤烧叱雠_。

    短期內(nèi)來看，當(dāng)前政策層面應(yīng)該是基本圍繞“自住需求”進(jìn)行點式微調(diào)，仍然是支持合理的市場需求，而不是直接放松二套房貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、加強對房企信貸上的支持或?qū)嵭邢拶彽某鞘邢拶徶鸩酵顺龅冗@些尺度較大的措施。

    不支持“限購”和“限貸”

    郭曉武：我個人對“限購”和“限貸”一直是不支持的，這種調(diào)控手段仍然屬于“需求調(diào)控”的層面，并沒有觸及根本，實際上這種措施也違背了十八屆三中全會反復(fù)強調(diào)的 “市場應(yīng)當(dāng)在資源配置中占據(jù)主導(dǎo)性作用”的原則，限制了居民房屋改善性需求的購房條件，應(yīng)當(dāng)在擴大供給和加大保障房建設(shè)的基礎(chǔ)上，建立符合經(jīng)濟規(guī)律的長效機制，用市場化手段進(jìn)行引導(dǎo)。另一方面來說，重點一線大城市短期來取消“限購”也確實不太現(xiàn)實。

    避免調(diào)控政策的短期化

    鄧郁松：我認(rèn)為房地產(chǎn)一定要回歸正常，對房地產(chǎn)市場既不要過度地鼓勵，也不要人為地抑制，讓市場更好地發(fā)揮自身的作用。把更持續(xù)地改善居民的居住水平作為我們最重要的目標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，我們要防范各種風(fēng)險，要針對各種風(fēng)險產(chǎn)生的原因，制定有針對性的、長期的政策措施。（信息來源：裕冠地產(chǎn)  鄒梅芳，4月29日）