據北京青年報。“預售證批不下來，我們只好先把那些商住樓拿出來頂著，好歹能使公司正常運營……”通州某大盤銷售負責人對北京青年報記者如是說。
繼北京最先祭出“七條”樓市新規后，在年前停批4萬元/平方米以上的高價房預售許可的“限高令”相繼到來。一些原本期望在年底以“高價盤”收官的項目被打了個措手不及。幾個報價近10萬元的高端盤項目在做足了蓄客和造勢等一切前期工作后，卻屢屢被卡在了取證的當口。而報價剛剛超過4萬元/平方米的則主動下調均價，紛紛以低于4萬元標準線一兩千元的價格入市。
不難看出，北京的監管政策愈加嚴厲，但久經調控考驗的開發商們，也都各有應對之策，面對高價項目難以獲批入市的現實，開發商們開始曲線救盤，紛紛推出商住樓產品應急。但事實上，商改住產品早在2011年6月就被明確叫停，但在如今的北京市場上，這些曾被預言將消失的商住樓們不但沒有退出的跡象，反而依舊憑借低首付、不限購等因素受到自住和投資客的雙重追捧，新盤項目也是層出不窮。
高價盤受限開不了商住樓再當“救市主”
每次開車經過北五環都能看到泰禾?北京院子的巨幅廣告牌。這個從誕生之日起就頗受矚目的高端盤，早在今年9月就傳出過即將開盤的消息，但直到如今仍深陷難以入市的尷尬。
由于今年年初拿地時就高達2.8萬元/平方米的土地價格，引爆了整個孫河板塊，再加上周邊競爭項目的最高售價已達10萬元/平方米，都注定讓北京院子成為售價“難以想象”的高端盤。不僅如此，為了給開盤造勢，開發商早在8月初就在太廟舉行了全球首發儀式，繼而還邀請馮小剛為項目拍攝宣傳片，做足了表面功夫，市場上也不斷傳出項目將要入市的消息。但年底對高價盤取證的再次收緊讓北京院子年內入市的希望渺茫，甚至已經有網站將項目的入市預告改為了2014年。泰禾集團品牌總監沈力男也證實，目前公司在京的重點項目——北京院子預售證仍沒有獲批，項目開盤時間以及單價還要看地方政府的安排，但其依然強調，對于項目未來銷售較有信心。
與高價住宅項目難獲批準入市形成鮮明對比的是，泰禾在通州的地王項目，則并未先推出住宅部分，而是將不受調控影響的商住產品優先入市。據北青報記者了解，該項目首期房源為40-80平方米的小戶型。層高約4.5米，可輕松變成兩層的LOFT產品，售價約在3萬元/平方米左右，排號人數已超過兩千組。
雖然商改住項目早在2011年6月就被明確叫停，但新的商住樓產品依舊層出不窮，像房山區的中糧萬科FUNMIX半島廣場同樣是純新盤，也預計于11月入市。
有業內人士表示，由于北京土地價格在今年不斷攀升，許多像泰禾這樣高價拿地的企業，迫切需要快速開盤回款，緩解資金壓力，但迫于政策上對高價住宅項目的限制，讓商住樓這類不受限購影響、不受調控管制的產品再次成為“救市主”。
商住樓受自住、投資雙重追捧
雖然從政策上看，2011年就開始叫停商改住，并且在一段時間里也出現了商改住項目調低價格密集成交的現象。但隨著2012年后房價漲勢再次脫韁，商住樓就因為“不限購”、“低首付”、“總價低”等因素，充斥了樓市中大量的自住和投資需求。
上個月開盤的馬駒橋某商住項目，因為排號購房人太多，甚至租用了大學體育館來選房，當天就銷售了23個億。
不僅如此，同樣位于馬駒橋的商住項目合生?世界村新推出7號樓，主打55-68平方米，4.2米層高的LOFT。均價140萬元/套，也引發諸多購房者搶購，而其21000元/平方米的均價，也比其在年初時的15000元/平方米上漲了許多。銷售人員表示，商住產品賣得非常好，不得不在價格上進行一些調整。“雖然價格上去了，買的人還是不見少，太火了。”
由于目前北京對于二套房的首付比例已經提高到了七成，這就讓首付最低五成的商住樓反而更加凸顯優勢。不但吸引了自住買房人，投資客身影也屢見不鮮。“政府的限購政策使得住宅的置業人群外溢，商住樓作為替代品成為樓市剛需以及投資需求的首選，此外住宅的貸款政策趨緊，而商住樓的貸款政策不變也使其更受青睞。
“送”精裝修讓私改規劃屢禁不止
通常來講，土地用途為商業、辦公、綜合，土地使用年限為40年、50年的商住產品都屬于商改住范疇。雖然在2011年就被叫停，并出臺了禁止LOFT，不能每戶單獨設衛生間等限制政策，但市場上的商改住產品依然層出不窮，并且各種限制也早已被市場破解。
據大興某項目負責人透露，商住項目為了繞開限制，運用最多的辦法就是“送”精裝修，比如在賣房時就明確表示送3500元/平方米的精裝修，但要求購房者要與開發商指定的裝修公司簽裝修合同，并且要進行兩次驗房。首次按毛坯房收房，不設立廚房、衛生間，但預留了上下水，以便通過審核。然后再由開發商指定的裝修公司把廚房和衛生間做出來，有的層高在4米以上的商住樓，還會由裝修公司將中間的隔層做出來，搖身一變就成為了頗受歡迎的LOFT產品。這樣就相當于業主自發地更改了房屋規劃，而與開發商無關。
事實上，隨著近年來的發展，商住類產品也逐漸在克服自身的一些缺點，一些項目將水電改成民用，甚至接通天然氣，部分項目甚至除了使用年限之外，其他均與普宅項目無異。
此外，也有業內人士透露，由于調控都在盯著住宅，所以商住項目只要有了前期的規劃許可證，住建委在預售時不會刻意設卡，因此市場上高端項目頻頻受限的時候，商住項目就成了幫助開發商周轉回款的最好工具。
商辦項目再交易稅費并無額外優惠
由于商住產品多年來一直持續走俏，投資客也在不斷進入，因此北京首都經濟貿易大學趙秀池教授提醒投資人，要注意未來再交易的稅費。與普通住宅相比，商住樓在印花稅、交易費等稅種方面基本相同，最大的不同是在契稅方面。商住項目是按照商業辦公類來進行繳納的，契稅繳納是按照總房款的3%，而面積在144平方米以下的住宅所繳納的契稅比例則是總房款的1.5%，相當于普通住宅的2倍。
對于投資客來說，雖然商住項目有很大的優勢，但再交易的成本并無額外優惠，因此置業時仍需謹慎以免產生不必要的麻煩。（信息來源：裕冠地產 鄒梅芳，11月14日）