據wind。分析師認為,商業物業市場強有力的投資回報預期將吸引更多開發商和實力企業進入這一領域。隨著我國經濟增長帶來的需求提升和資產證券化標的范圍的不斷拓展,商業物業仍面臨發展黃金期。
國務院推出的房地產調控新版"國五條"已走完一個完整的二季度,調查發現,新政策已逐步發揮效力,住宅市場去年四季度以來的過熱跡象顯著降溫,與此對應,商業地產市場則持續升溫。
分析人士指出,住宅市場適度降溫是新版"國五條"調控意圖的正確落實,而商業地產市場升溫對于優化房地產開發企業資產結構、防止住宅市場過熱風險傳導具有積極意義。隨著經濟增長持續對于商業物業需求的穩步增長,未來商業地產開發商和持有、經營商業物業的企業將顯著受益。
住宅市場逐步企穩
根據wind資訊數據,去年四季度以來我國住宅銷售持續升溫,至今年二季度,住宅銷售面積累計增幅處于高位,而住宅銷售額累計增幅則更高于銷售面積增長。
某券商地產行業首席分析師表示,去年四季度以來住宅市場顯著升溫。四季度累計銷售面積同比增幅雖然僅不到10%,但由于上半年多數月份住宅銷售面積和銷售額同比數據均下降超過10個百分點,因此四季度單季同比增幅要遠高于累計數據。
相比之下今年以來住宅銷售面積和銷售額增幅雖然很高,但這除了延續去年四季度以來過熱的走勢外,更重要的是由于去年上半年的基數很低導致。自3月份新版"國五條"實施以來,我國住宅市場銷售面積和銷售額兩項指標均實現了理性回歸。根據wind數據測算,今年二季度我國商品住宅銷售面積同比增速應降至30%左右,而由于去年同期基數很低,這一增速反映了市場已顯著降溫,新"國五條"調控目標得到有效落實。
商業地產持續升溫
相比住宅市場的相對降溫,今年以來商業物業升溫已是不爭的事實。根據wind數據,今年以來,我國辦公樓銷售面積始終處于高速增長態勢,且進入二季度,辦公樓銷售面積增速顯著回升。同時,辦公樓銷售額增速與銷售面積增速之間超過30個百分點的增速缺口說明了辦公樓銷售價格的快速上漲。
地產行業分析師表示,與住宅市場面臨頻繁的調控壓力不同,商業物業未收到限購等政策限制。中國穩定的經濟增長帶來的持續不斷的辦公需求和城市中心區狹小的供給限制使得我國商業物業的銷售仍處于穩定增長的通道。未來,在北京、上海、深圳等中心城市開發第二、甚至第三、第四商務區已經成為城市規劃難以回避的話題。此外,商業物業由于租售并舉,租金收入占比高,具有穩定的現金流預期,對于開發商而言,是實現資產證券化、Reits等多種金融工具融資的有效渠道。從wind數據反映的情況看,商業物業加速的銷售面積增長和更快的銷售額增長不僅將拉動巨額的商業物業投資,更有利于進一步優化主要開發企業的資產結構,助其規避因資產負債過度集中于住宅領域帶來的風險。
近期在北京市的調研證實了該分析師的判斷。以北京市為例,政府關于在望京建設第二個CBD高端商務區的部署正加快落實。近期保利國際廣場、綠地中心、融科望京產業中心、望京SOHO、中航投資大廈等項目正在開工建設。眾多房地產開發企業已顯著加大了對商業物業的投資。
多類公司或收益
分析師表示,商業物業的不斷升溫將使兩類企業顯著受益。
一是直接從事商業物業開發的房地產開發企業。無論從出租或出售角度看,商業物業收益率都顯著高于住宅,雖然前期投入較大。更重要的是,通過持有商業物業回籠的租金收入可以較好地覆蓋投資成本,從而減輕開發商銷售壓力。近年來SOHO中國轉變思路加大對商業物業的持有運營就是最好的明證。
二是投資建設自用辦公樓的企業。其建設自用辦公樓不僅能為企業儲備"硬資產",更能享受商業物業價格上漲帶來的增值收益。筆者的調研也證實了該分析師的觀點。根據筆者近日在北京市望京地區房地產中介機構調研得知,目前該地區頂級寫字樓售價在65000元/平米-80000/平米之間,且近期有公司在該中介擬以66000元/平米價格整層購買自用辦公樓居然空手而歸。據此建設自用辦公樓的企業可能獲得巨額收益。如中航投資(600705)6月20日曾公告擬以不超過25億元建設位于大望京的自用辦公樓,該辦公樓地上建筑面積超過9萬平米,地下建筑面積3萬平米。據此測算,即使至2016年該辦公樓建成時望京地區寫字樓價格不出現上漲,且忽略地下建筑面積的價值,中航投資此舉也將獲得不菲的投資回報。
分析師認為,商業物業市場強有力的投資回報預期將吸引更多開發商和實力企業進入這一領域。隨著我國經濟增長帶來的需求提升和資產證券化標的范圍的不斷拓展,商業物業仍面臨發展黃金期。（信息來源：裕冠地產 鄒梅芳，7月10日）