2017年度上半年發展部總監述職總結
2017年上半年，隨著集團四化管理、12字方針指引的逐步深化，團隊搭建、部門管理、業務開展也在陣痛中一步步真正走向專業化、精細化。隨著上半年國家政策的突變，土地政策、金融政策、全國眾多城市的限購政策、珠三角各地土地提供方的報價越來越高，使得我們發展部的項目開發工作面臨越來越嚴峻的困難和考驗。盡管我們在市場拓展項目過程中不斷努力，盡一切可能挖掘身邊的機會與資源，其中一些質地不錯的項目也經過多輪次磋商談判，但還是沒有為集團取得優質可開發項目落地做出成績，帶著深深自責將上半年工作做如下重點匯報：
一、 工作結果
1、土地儲備及重點項目推動
以深莞惠三地為土地儲備戰略方向，上半年接洽項目26個，實地考察項目13個（項目涵蓋深圳惠州東莞等珠三角區域以及河南省等經濟發展潛力區），完成項目投資收益分析報告15個，完成市場分析報告2份。重點項目推動進展完成情況：
? 鎮平玉雕珠寶特色小鎮：A、2017年6月9日集團與鎮平縣政府簽訂合作框架協議；B、與江蘇特色小鎮團隊進行接洽，安排劉主席、劉郁總對杭州特色小鎮項目進行考察學習；C、籌備盡調工作內容及安排，牽頭組織了第一次鎮平項目盡調活動(6月26日至30日)，團隊到鎮平項目地，對地塊情況、周邊規劃、政府優惠政策、項目報建、公司注冊、市場情況等進行實地調研；D、同時由王先琳院長帶隊組織了媒體采風團前往鎮平實地考察，為項目順利實施擴大影響力。
? 南陽誠發項目：已經完成債轉股的融資方案，利用江蘇團隊對接實操，后續需要誠發公司方面配合落實具體實施。
? 博羅楊橋鎮項目：經過多輪洽談，已經與楊橋鎮政府取得良好的合作關系，政府方面非常支持本集團在該片區的開發理念，并詳細告知之前與江西莊總拍地的經過及我們可能產生的風險。原計劃與政府將簽訂合作框架協議，但由于此前莊總與政府簽過協議，需先與莊總洽談并完成收購，但由于對方臨時加價50%，并要求一次性付款，交易條件不符合我方將項目暫時擱置處理；
? 中國長壽灣公共休閑小鎮：盡管2017年農歷年前，村里已將合作信息進行公示，也獲得90%村民同意，但由于年后海灘意外死過游客，造成村里官司糾紛，同時村里領導班子換屆，最根本的是村里嚴重推翻及變更合作條件致使該項目無限期拖延擱置。
? 中國惠州龍華孝道和諧小鎮：經多次對項目實地考察及同當地政府領導班子研討論證，發現PPP合作模式政府方面仍有較大異議，意見始終不能達成統一，擬簽訂雙方合作框架協議推進受阻；目前有意策劃另在惠州馬安鎮文天祥故居轉嫁植入孝道小鎮。
? 深圳北站項目：持續與政府互動，向區政府提出申訴，爭取項目規劃推動中占據主動，期望年內完成報建工作。
? 惠陽金鉆公館項目：在項目的整體操作上進行管控，無論從內部的工程質量管理、營銷工作鋪排、物業管理、客服管理，還是從外部的客戶退房糾紛、金融機構對接、總包商與分包商管理、政府部門溝通等方面都嚴格按照集團的四化管理大方針下進行督導，2017年上半年實現銷售168套，面積10770平米，成交均價12457元/平米，合同金額1.34億元，整體達標率95%，其中今年3-4月，完成了集團制定的85套階段性營銷目標（達標率100%），保證了集團的資金回款需求。
2、專題研究
針對目前地產開發的大趨勢，國家政策導向及中裕冠集團的自身優勢，將研究的重點放在特色小鎮、舊改項目、惠陽市場上：
? 特色小鎮：將特色小鎮的發展背景、政策紅利、地域特點、產城融合、旅游景觀資源利用、人文挖掘、新型的融資開發模式等進行重點深入研究；
? 舊改項目：搜集深圳城市更新和舊改政策文件10份，對舊改流程和要求進行深入研究；
? 惠陽商鋪市場專題研究：由于惠陽地產開發的真正利潤在商鋪的銷售上， 因為對惠陽商鋪的價格、銷售率、產品特點進行專門調研，形式專項研究報告，為后續土地價值測算提供依據。
? 操作沉淀及其他可行性項目積累：將原有項目投資收益測算模型進行優化和更新，收益測算更加客觀。另外，我們也對土地增值稅、營業稅、各地限購限貸政策及區域特色進行專題研究。
3、融資支援
A、主導完成農商銀行第二次追加貸款3000萬元工作；B、與中融、信達、紅嶺創投、銀行、證券、基金公司等多家金融機構進行項目融資對接；C、協助前海年豐基金公司進行私募牌照備案，個人高管資格認證獲協會審核通過；D、云南林權項目融資前期籌備工作。
4、部門管控
起草完成集團發展部門崗位功能及工作制度。
二、 存在不足
1．沒有達成既定的土地儲備任務目標；
2．對當地的房地產政策、土地特點、歷史情況及發展趨勢研究不夠深入，容易被土地方制造的假象迷惑，導致前面接洽周期過長，實際交易成本過高影響成效性。
3．部門整體人力配備不足，對于整個土地儲備過程中的地塊拓展、可行性分析、投資收入分析、融資分析、項目立項及報建、規劃設計等環節的把控能力不夠，難以實現精益求精的工作成果；
4．對于疑難地塊的處理能力有待加強；對于特定資源地塊的規劃能力有待提升；
5．地塊儲備仍然以傳統的自主項目開發為主，其他商業模式的開發合作方式思考較少；
6．項目投資收益及風險評估的甄別能力有待加強。
三、 改進措施
1、結合國家政策及市場實際情況，制定嚴謹的可行性強的土地儲備計劃；
2、多渠道拓展項目來源，尤其是符合村企合作條件、政府土地招拍掛、單一股東等可落地可快速推進項目，調動公司所有員工的積極性并通過外部獎勵的方式拓展外部渠道；
3、增加多維度的專業人才儲備，充分掌握地方政策與法規，融投資規律、可行性分析、項目規劃等專項能力，提高項目的投資回報與風險規避；
4、研究新的地產開發模式/商業模式，除了傳統的盈利模式，多向縱深領域尋找機會；
5、適時地進行政府部門的公關，提前獲悉利好政策，借勢達成自身的土地儲備計劃；
6、總結并優化符合集團需求的一套項目評價體系，目前依據的投資開發原則是：A、深莞惠三地項目，重地段位置，規模不限；B、熟地，手續基本齊備，交易后可以立即開發；C、生地，成本地價足夠低便宜，宜儲宜轉宜合作宜開發，條件是提升項目拓展效率；
7、做專題研究：增加對特色小鎮、舊改項目、產業地產的研發投入，形成中裕冠特色地產開發的專業力量，提升公司的專業形象。
發展部總監：董建輝
2017年7月3日
