2013年1月14日至15日，瑞銀證券“第十三屆瑞銀大中華研討會(huì)”在上海舉辦。會(huì)議由瑞銀證券主辦，和訊股票作為網(wǎng)絡(luò)支持媒體，報(bào)道本次研討會(huì)。

瑞銀證券中國(guó)內(nèi)地/香港房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎發(fā)表了2013中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望的精彩演講。李智穎認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)2013年基本上政策沒(méi)有太大的改變，下半年可能會(huì)出現(xiàn)一些風(fēng)險(xiǎn)。

以下是演講及問(wèn)答實(shí)錄：

主持人：非常感謝各位媒體朋友參與我們?nèi)疸y2013年大中華研討會(huì)，我們本場(chǎng)媒體見面會(huì)主題是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望，今天擔(dān)任主講嘉賓是瑞銀中國(guó)內(nèi)地/香港房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎，下面我們歡迎李總為我們做一個(gè)演講。

李智穎：大家好！

我基本覆蓋中國(guó)大陸和香港房地產(chǎn)行業(yè)公司以及行業(yè)市場(chǎng)，我估計(jì)大家比較關(guān)心可能是中國(guó)大陸，所以我在PPT主要敘述中國(guó)大陸房地產(chǎn)的情況，如果有什么問(wèn)題關(guān)于香港房地產(chǎn)我也可以回答你們。

我們對(duì)行業(yè)2013年判斷基本上政策沒(méi)有太大的改變，從現(xiàn)在的情況，我們昨天做了一個(gè)特別的交流，兩位專家的意見都差不多，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是最近一線城市價(jià)格相對(duì)比較活躍一點(diǎn)，所以大家就擔(dān)心如果價(jià)格升得太厲害的話可能他們會(huì)出一些政策，這個(gè)說(shuō)不定。如果說(shuō)要擔(dān)心就是在2013下半年的事情，基本是7月份以后的事情了。

另外我們比較擔(dān)心，我們基本從2012年下半年看到供需情況，我們主要看覆蓋了40到50個(gè)城市，也看每一個(gè)主要地區(qū)，比方說(shuō)珠三角、長(zhǎng)三角等等，主要地區(qū)的供應(yīng)數(shù)據(jù)都可以拿到，在新開工方面一些三線城市還是比一線需求增長(zhǎng)更多，所以我們擔(dān)心在超過(guò)需求供應(yīng)太多的問(wèn)題還是在三線城市，從2012年下半年，基本從第二季度開始三線城市的問(wèn)題比較特殊。

價(jià)格方面我們不覺(jué)得有什么很難的空間，因?yàn)檎膊辉敢饪吹絻r(jià)格出現(xiàn)太大增長(zhǎng)。我剛剛從兩個(gè)城市回來(lái)，現(xiàn)在還是有很多首次置業(yè)買家，你現(xiàn)在去寧波等二線城市還是可以拿到房貸優(yōu)惠政策，所以銀行還是比較支持的。最大的風(fēng)險(xiǎn)要看在下半年，如果中國(guó)對(duì)通脹控制不了對(duì)銀行業(yè)有點(diǎn)影響，起碼在頭三個(gè)季度我們認(rèn)為通脹會(huì)控制一下。我們?cè)趦r(jià)格的感覺(jué)浮動(dòng)在跌5%到漲5%，基本沒(méi)有太大的變動(dòng)，很多公司也表達(dá)了他們的想法，他們想到在今年的增長(zhǎng)主要是靠賣得多，而不是賣得貴一點(diǎn)，所以可以說(shuō)大家對(duì)今年的預(yù)期都比較合理。

這是比較明細(xì)的表，這是分開一線、二線、三線、四線的城市，我剛才提到的供應(yīng)在三四線城市問(wèn)題比較大，因?yàn)楣潜容^多，我們覺(jué)得在價(jià)格的壓力還會(huì)在三線、四線城市比較多。我知道在外面出了很多關(guān)于戶口，政府把農(nóng)民移到市區(qū)，這可能對(duì)三四線城市的帶動(dòng)有一個(gè)比較大的影響，影響肯定有，只是說(shuō)如果從2013年剛剛推出的戶口情況，特別是對(duì)二線城市影響比較大，可以想一下，大部分人頭一輪都是喜歡去二線城市拿到戶口，不一定在三四線城市拿戶口，這是我的了解。

再看一個(gè)表，從2006年到2013年，中國(guó)總需求和總供應(yīng)的關(guān)系，可以看到在2007年到2009年是最好的時(shí)期，2010年也是，基本都是供不應(yīng)求，到2011年問(wèn)題開始大了，然后到2012、2013年應(yīng)該保持在比較高的水平。我剛剛說(shuō)了那些供應(yīng)其實(shí)比較集中在三四線城市，我們估算如果在一個(gè)平常穩(wěn)定的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，明年在中國(guó)可以看到的需求應(yīng)該在8.7億平米，如果是100平米一個(gè)單位，一套房子大概在800萬(wàn)左右，基本在2013年應(yīng)該達(dá)到比較穩(wěn)定的情況。

我們剛剛說(shuō)了穩(wěn)定需求的情況沒(méi)有包括投資的需求，你可以看到明細(xì)中，我們從郊區(qū)搬到市區(qū)，還有一個(gè)最大的需求支持是改善性需求，我去年看到改善性需求是對(duì)房地產(chǎn)特別重要的支持力量。我們今年也看到很多表，主要是看新開工，還有在建面積的變化，在建面積最新11月底的數(shù)據(jù)還是增長(zhǎng)了7%，新開工比去年減少，我估計(jì)到2013年第二季度可以看到新開工會(huì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)一個(gè)正增長(zhǎng)的情況。大家看到在過(guò)去一兩個(gè)月，很多土地都成功拍賣，所以土地供應(yīng)增長(zhǎng)肯定對(duì)新開工有一個(gè)拉動(dòng)作用。

我們剛剛說(shuō)一個(gè)分析要特別看每一個(gè)地區(qū)，那個(gè)表是分開限購(gòu)和非限購(gòu)的供應(yīng)與需求的關(guān)系。其實(shí)沒(méi)有做那個(gè)表的時(shí)候我一直以為在2012年在限購(gòu)實(shí)行一年多的時(shí)候，肯定需求會(huì)有壓力，我本來(lái)以后沒(méi)有限購(gòu)的城市應(yīng)該增長(zhǎng)會(huì)比較穩(wěn)定，其實(shí)得出來(lái)一個(gè)數(shù)據(jù)是剛剛相反，有限購(gòu)的城市2012年的增長(zhǎng)12%，沒(méi)有限購(gòu)只增長(zhǎng)1%。我和好幾個(gè)開發(fā)商交流過(guò)，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有太明朗的時(shí)候，三四線城市的人不敢去買樓，基本可以說(shuō)他們購(gòu)買意向小，但他們的收入比較穩(wěn)定，他們大部分做生意好幾年了，所以累積的財(cái)富和三四線不同，所以他們會(huì)“勇敢”去買樓。在2012年上半年，雖然整體經(jīng)濟(jì)不是太樂(lè)觀，他們還是支持房地產(chǎn)。沒(méi)有限購(gòu)的城市肯定增長(zhǎng)很多，17%是2012年的增長(zhǎng)，主要是跟2010、2011年新開賣的土地在三四線城市非常多，在一二線城市，因?yàn)楸緛?lái)城市已經(jīng)發(fā)展到一定程度，可以拿出來(lái)拍賣的土地不是很多。2012年底，有限購(gòu)的城市剩下來(lái)的供應(yīng)是四個(gè)月，沒(méi)有包括在2013年會(huì)推的新盤。在沒(méi)有限購(gòu)的城市，還有大概八個(gè)月沒(méi)有賣掉，為什么在一二線城市你會(huì)看到北京、上海的價(jià)格比較高，其他的杭州供應(yīng)比較穩(wěn)定的地方供應(yīng)做得蠻好的，需求也比較好，這是和三線城市最大的不同。

一個(gè)更明細(xì)的表，我們不可以放所有的城市進(jìn)去，因?yàn)樘嗔恕Ｎ覀兡贸鰜?lái)六個(gè)比較大的城市，然后也覆蓋了差不多中國(guó)所有的地區(qū)，在每一個(gè)地區(qū)也分了限購(gòu)和非限購(gòu)，不是整個(gè)地區(qū)有限購(gòu)，而是某一個(gè)比較火的城市有限購(gòu)。可以看到基本上每一個(gè)地區(qū)都是限購(gòu)城市的供應(yīng)需求，應(yīng)該說(shuō)存貨比較少，對(duì)于比較特殊的地方，比方說(shuō)海南，海南現(xiàn)在基本供應(yīng)不足，在沒(méi)有限購(gòu)的海南部分供應(yīng)還是存貨特別多。我們?nèi)ニ愎?yīng)的時(shí)候，主要是看新開工，可以說(shuō)新開工不是每一個(gè)盤最后會(huì)推出來(lái)拍賣，為什么我們還要用這個(gè)數(shù)據(jù)呢？因?yàn)樵谥袊?guó)，基本上你要數(shù)一些預(yù)售的量，我們看未來(lái)只是幾個(gè)星期或者一個(gè)月的數(shù)據(jù)，不會(huì)看整年的數(shù)據(jù)情況，基本看不到，所以我們只可以看一個(gè)新開工，新開工最好看到高高低低的情況，數(shù)據(jù)可能有一些水分，但起碼今年如果增長(zhǎng)30%肯定是一個(gè)增長(zhǎng)，可能最后不是30%，可能是20%多，起碼在比較的時(shí)候比較容易一點(diǎn)。我剛剛說(shuō)是從每一個(gè)城市可以預(yù)售的存貨，差不多每個(gè)城市都有一點(diǎn)改善，主要是一二線城市比較多。

我們看一個(gè)價(jià)格情況，最多是每一個(gè)月放出來(lái)的前10大城市的數(shù)據(jù)情況，有幾個(gè)城市有壓力什么的，看得出來(lái)是最新數(shù)據(jù)，從每一個(gè)月的價(jià)格趨勢(shì)有更多城市有價(jià)格上漲的壓力，我們?nèi)绻f(shuō)從政策來(lái)說(shuō)比較擔(dān)心的問(wèn)題，我估計(jì)國(guó)家也是不允許價(jià)格增長(zhǎng)太快太多，所以也可以說(shuō)是其中一個(gè)最大的政策風(fēng)險(xiǎn)。

再看2012年的保障房情況，2012年他們目標(biāo)已經(jīng)超過(guò)了目標(biāo)一點(diǎn)點(diǎn)，很多人擔(dān)心保障房會(huì)影響到商品房的情況，其實(shí)我們?cè)谙旅娴谋恚Ｕ戏康臄?shù)據(jù)36000萬(wàn)要建好的目標(biāo)，如果2018年全部完成的話，隨著它覆蓋低收入人群達(dá)到55%，這是比較樂(lè)觀的情況，為什么呢？大家都聽到很多，現(xiàn)在竣工保障房和新開工保障房還是有一點(diǎn)差距，以在市區(qū)住的人來(lái)說(shuō)總的保障房覆蓋是20%多，還沒(méi)有達(dá)到香港、新加坡的保障房存量50%、80%的水平，香港、新加坡是用20多年才達(dá)到50%的目標(biāo)，香港肯定跟中國(guó)大陸沒(méi)有比，香港是一個(gè)太小的城市。以中國(guó)大陸來(lái)說(shuō)，能夠在十年以內(nèi)可以達(dá)到20%多的覆蓋水平已經(jīng)很快了。一個(gè)數(shù)據(jù)是外國(guó)人看得比較多，外國(guó)報(bào)道中國(guó)房?jī)r(jià)太高，很多人買不起，泡沫很大，去年價(jià)格壓力很大。整體來(lái)說(shuō)政府做的東西已經(jīng)有效用了，泡沫的壓力沒(méi)有幾年前那么大。

一個(gè)數(shù)據(jù)是很多投資在萬(wàn)科、中海等房地產(chǎn)公司比較看重的數(shù)據(jù)，很多人都說(shuō)中國(guó)現(xiàn)在竣工和新開工數(shù)據(jù)已經(jīng)很大了，那么增長(zhǎng)在哪里呢？其實(shí)我們覺(jué)得增長(zhǎng)最主要是那些大公司在擴(kuò)張他經(jīng)濟(jì)本身的市場(chǎng)占有率，如果你看右手邊的圖，頭三大地產(chǎn)公司在11月底他們覆蓋了市場(chǎng)占有率是7%左右，比去年增長(zhǎng)很多，你要明白這對(duì)某一個(gè)公司來(lái)說(shuō)增長(zhǎng)1%的市場(chǎng)占有率都不容易，因?yàn)閿?shù)據(jù)太大了，他要覆蓋的城市很多。也沒(méi)有最后所有的上市公司可以覆蓋50%，那肯定不可能，中國(guó)的城市太多了，你怎么可能覆蓋那么多，如果達(dá)到30%多已經(jīng)可以說(shuō)是大公司控制整體市場(chǎng)的能力肯定比五年前更好。這其實(shí)也是政府想做的東西，他們覺(jué)得要控制每一個(gè)房地產(chǎn)公司的供應(yīng)量主要是控制他們每一個(gè)房地產(chǎn)公司的供應(yīng)量。

商業(yè)地產(chǎn)在去年開始是比較重要的課題，本來(lái)很多房地產(chǎn)公司因?yàn)橄拶?gòu)的關(guān)系，他們變成一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)商。商業(yè)房地產(chǎn)如果從拍地、新開工數(shù)據(jù)和總市場(chǎng)也是占有率20%到30%左右，目前大問(wèn)題不是在一線城市，上面圖主要是北京和上海等一線城市，一線城市自然新開工多，但也沒(méi)有二線城市問(wèn)題那么大。二線城市的原因主要是很多房地產(chǎn)公司想賣掉他的商業(yè)房地產(chǎn)，也有一些自己運(yùn)作，有幾個(gè)例子，比如說(shuō)沈陽(yáng)、成都都是一些商業(yè)地產(chǎn)特別新的商場(chǎng)開工、竣工最多的城市，比如恒隆在沈陽(yáng)有兩個(gè)商場(chǎng)運(yùn)作比較困難，比如LV要不要五個(gè)商鋪呢？在同一個(gè)城市肯定不需要，所以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)恒隆以前他的租金能力比較高，供應(yīng)太多的話他還有一段時(shí)間才可以有比較穩(wěn)定的租金能力。

基本以上就是我要說(shuō)的房地產(chǎn)行情，大家有什么問(wèn)題呢？

新華社：想問(wèn)一下關(guān)于大開發(fā)商和中小開發(fā)商今年面臨的情況，你剛才提到更多中小開發(fā)商會(huì)擠出市場(chǎng)，他們更多是集中在二三線城市，您在報(bào)告中提到今年二三線城市形勢(shì)更為嚴(yán)峻，那中小開發(fā)商是否會(huì)面臨比2012年更殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。另外您有沒(méi)有數(shù)據(jù)，今年有多少開發(fā)商退出市場(chǎng)？

李智穎：比較難判斷有多少小開發(fā)商要退出市場(chǎng)，剛剛我的表中有體現(xiàn)，如果在2013年他們還是會(huì)增長(zhǎng)的，對(duì)很多房地產(chǎn)公司總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)最差的情況已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了，應(yīng)該是在2011年底到2012年上半年，主要是銀行信貸很緊，新放貸款差不多停了。那個(gè)時(shí)候無(wú)論是股價(jià)還是銷售，他們都面臨很大的壓力，我估計(jì)現(xiàn)在如果是有實(shí)力的公司他們?cè)阢y行借貸方面、信托方面可以做到一些重新借貸，所以他們的情況肯定好很多。不過(guò)對(duì)于沒(méi)有上市公司，已經(jīng)差不多一年的情況是銀行借貸沒(méi)有像以前松動(dòng)，所以他們要賣自己的盤或者是財(cái)務(wù)上的安排應(yīng)該差不多安排好了，沒(méi)有上市公司、比較小的公司肯定會(huì)繼續(xù)下去。再看到另一輪很多公司他們會(huì)倒閉，可能已經(jīng)在去年發(fā)生了。另外一點(diǎn)，從信托貸款來(lái)說(shuō)銀行他們自己借貸也選擇比較偏了，主要選一些有上市和財(cái)務(wù)能力高的公司。我也明白有一些公司是小規(guī)模的，他們的好處是現(xiàn)在盤可能賣不掉，他就差不多停止繼續(xù)投資，不一定要倒閉，不一定會(huì)繼續(xù)離開市場(chǎng)。其實(shí)本來(lái)在去年的時(shí)候最大的壓力是那些本來(lái)想增長(zhǎng)，買了很多土地的中型房地產(chǎn)公司，他們當(dāng)時(shí)可能計(jì)劃進(jìn)行IPO，他們投入最大，因?yàn)樗麄冑I的土地面積太多了。

問(wèn)：我們看到土地市場(chǎng)各大城市開發(fā)商拿地很積極，價(jià)格很高，您預(yù)測(cè)全年房?jī)r(jià)有上下浮動(dòng)5%，地價(jià)已經(jīng)這么高了，房?jī)r(jià)沒(méi)有上去，這會(huì)擠壓他們的利潤(rùn)嗎？第二講商業(yè)地產(chǎn)，您講到二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)有泡沫風(fēng)險(xiǎn)，我們會(huì)看到泡沫什么時(shí)候會(huì)破，商業(yè)地產(chǎn)主要是講商場(chǎng)還是講辦公樓，還是都包括在里面？

李智穎：在土地的拍賣，因?yàn)橥恋乇容^難看，這和樓房不同是比較難找同一個(gè)土地差不多的位置去評(píng)價(jià)格上漲還是下跌，大家看到最近房地產(chǎn)公司為什么比較活躍去買地，主要是地方政府自己本身推了比較多，比較好的位置的土地，我跟很多管理層溝通，他們?cè)谀瓿醯臅r(shí)候不是不想買，就是那個(gè)位置太差了，因?yàn)榇蠹叶贾溃F(xiàn)在市場(chǎng)是賣給使用者，他們把位置看得特別重，所以基本上用的每一分錢都很小心。大概第四季度地方政府開始推一些比較好的位置，市場(chǎng)就活躍了一點(diǎn)。不過(guò)也要看，從最新拍賣出來(lái)的土地去評(píng)他們可以拿到的毛利基本還在30%到35%的區(qū)間，就以現(xiàn)在的價(jià)格來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得也沒(méi)有高到?jīng)]有盈利能力，肯定50%的毛利比較難做到了，因?yàn)檎约罕旧硪埠芰私馑F(xiàn)在的土地價(jià)格，為什么在上半年沒(méi)有推那么多土地，因?yàn)樗约褐滥莻€(gè)位置會(huì)賣更好的價(jià)格，所以不想浪費(fèi)他的土地資源。

另外一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)從一個(gè)新開工的表中，商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)分類比較模糊，你看到我們有一個(gè)辦公樓數(shù)據(jù)，然后商場(chǎng)不只是商場(chǎng)，因?yàn)檎臄?shù)據(jù)沒(méi)有分出來(lái)，所以我們也分不出。主要的數(shù)據(jù)就是一線和二線的大城市，如果比方說(shuō)2010年新開工增長(zhǎng)40%，如果他們?nèi)靠⒐さ脑捒隙▔毫πU大的。現(xiàn)在為什么還沒(méi)有看到更差的情況呢？因?yàn)楹芏嗳吮緛?lái)投錢在住宅，現(xiàn)在投錢在商業(yè)地產(chǎn)，你也明白中國(guó)投資者不像外面的投資者，他們看回報(bào)率沒(méi)有香港、新加坡的投資者那么重，他們覺(jué)得位置好的商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的潛力還在，所以泡沫最后會(huì)不會(huì)有更大的風(fēng)險(xiǎn)就比較難說(shuō)。前年在辦公樓，特別在一線城市辦公樓的投機(jī)需求特別大，很多公司自己本身要想買自己的辦公樓，比如銀行和保險(xiǎn)公司，他們基本在廣州等很多大城市都自己買了辦公樓，所以也對(duì)整體需求有拉動(dòng)作用。不過(guò)如果在未來(lái)的話，一方面自己買自己辦公樓的需求沒(méi)有去年和前年那么火。

上海證券報(bào)：我想請(qǐng)問(wèn)一下，瑞銀如何評(píng)估2013年房地產(chǎn)政策收緊的政策風(fēng)險(xiǎn)，例如房產(chǎn)稅的政策會(huì)在什么城市推出，什么城市擴(kuò)大試點(diǎn)，一旦政策推出對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)是怎樣的？

李智穎：我們現(xiàn)在從很多渠道聽到的說(shuō)法房產(chǎn)稅在2013年下半年要推，因?yàn)槭菗Q屆的原因。可以肯定不會(huì)全國(guó)去推，現(xiàn)在媒體說(shuō)主要是一線城市，因?yàn)楝F(xiàn)在上海和重慶兩個(gè)城市收房產(chǎn)稅，其他的一線城市沒(méi)有，只是去年年中剛剛完成系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，所以一線城市，包括深圳、廣州、北京的機(jī)會(huì)可能比較大，如果要推房產(chǎn)稅的話，主要是他們的基礎(chǔ)比一二線城市更好。如果你看上海、重慶現(xiàn)在的房產(chǎn)稅，可以說(shuō)在頭一輪剛剛推的時(shí)候?qū)Υ蠹业母杏X(jué)不好，特別在上海，但是如果你看現(xiàn)在兩個(gè)城市總的來(lái)說(shuō)，從2012年房產(chǎn)稅收的錢低于一個(gè)月地方政府賣地收入的錢。因?yàn)楸緛?lái)房產(chǎn)稅的說(shuō)法要為地方政府增加另外一個(gè)從土地，從房地產(chǎn)的盈利渠道，是增加收入的，大家都明白地方政府為什么在房地產(chǎn)打壓的情況下注意他們的財(cái)務(wù)狀況，所以房產(chǎn)稅推出的原因是這樣的。如果跟上海、重慶的征收利率差不多，在一線城市可能有一些細(xì)分影響，大概幾個(gè)月以后，可能影響沒(méi)有那么長(zhǎng)期。要對(duì)房地產(chǎn)有影響，肯定要等到稅率增長(zhǎng)到某一程度，大家都覺(jué)得對(duì)我投資真的有影響，可能到更高的水平才會(huì)影響到，如果像上海、重慶的話影響會(huì)比較輕。

彭博社：明年您對(duì)contract sales預(yù)期，房?jī)r(jià)也有一個(gè)預(yù)期，我想請(qǐng)問(wèn)一下，今年開發(fā)商股票漲得比較好，明年對(duì)您開發(fā)商的股票怎么看，同時(shí)在選股方面給投資者什么建議？

李智穎：我們對(duì)某些股票公司不可以在媒體上說(shuō)得太明細(xì)，總的來(lái)說(shuō)我們覺(jué)得2013年除非有其他外圍因素，什么美國(guó)、歐洲一些不好的影響，如果沒(méi)有的話，基本是比較穩(wěn)定的一年。如果選公司我們的判斷主要看哪一個(gè)公司他們?cè)诔杀究刂疲覀儎倓傉f(shuō)過(guò)，在價(jià)格漲幅不會(huì)太多，穩(wěn)定在一個(gè)水平，所以說(shuō)你的盈利能力最主要靠你控制成本，然后你擁有的土地儲(chǔ)備，你自己要推的新盤在哪里。我們看法從最基本的供需平衡去看，所以我們要做那么多供求關(guān)系的分析，要看哪個(gè)公司擁有地塊的位置是最好的，就是在小供應(yīng)的城市特別多，他賣樓的能力肯定最好。我們?cè)倏赐苿?dòng)股價(jià)的能力還是第一看每個(gè)月合同公告的銷售增長(zhǎng)能力怎樣，賣得快于目標(biāo)還是差于目標(biāo)。然后看比較新的數(shù)據(jù)是平均價(jià)，我們?cè)谖磥?lái)兩個(gè)月，很多公司要公布他的2012年全年報(bào)，今年下半年很多公司自己本身看到毛利率有明顯的下降壓力，這和本來(lái)的預(yù)期有一定的差距，具體要看某一個(gè)公司。大家開始會(huì)明白，很多銷售是好，也要看是否是降價(jià)銷售，所以對(duì)某一個(gè)公司主要看兩點(diǎn)，就是平均價(jià)和每一個(gè)月以及每個(gè)季度的合同銷售情況。

新華社：我比較感興趣您剛才一直在談2013年，如果從未來(lái)五年來(lái)說(shuō)，您覺(jué)得一二線城市還是三四線城市房?jī)r(jià)上漲潛力更大呢？

李智穎：如果從比較長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，肯定是三四線城市。第一，他們土地比較多，如果從房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)可能運(yùn)作的空間比較大，另外是我們剛剛提到的戶口情況，他們要推進(jìn)城鎮(zhèn)化，第一肯定是帶動(dòng)二線城市比較多，后期可能三線城市在未來(lái)三到五年可以看得到。最近三線城市的供應(yīng)特別大，所以未來(lái)一年可以說(shuō)他們要過(guò)渡到供應(yīng)比較健康的周期，運(yùn)作會(huì)比較好，比較健康。

財(cái)經(jīng)雜志：我想問(wèn)一個(gè)關(guān)于商業(yè)住宅方面的問(wèn)題，從上海我看到的數(shù)據(jù)顯示，其實(shí)上海第三、第四季度雖然媒體報(bào)道房?jī)r(jià)在漲，其實(shí)數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)同比沒(méi)有上漲，或者只有1.9%的上漲，北京情況和上海有些不同，昨天經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤也說(shuō)到房?jī)r(jià)會(huì)漲，而且反彈和回暖會(huì)持續(xù)，不知道您是否同意她的觀點(diǎn)。

李智穎：我們第6頁(yè)的表主要是針對(duì)大城市，你可以看到在上海的情況基本跟北京差不多一樣，2013年供應(yīng)基本增長(zhǎng)比較穩(wěn)定，需求雖然我們沒(méi)有計(jì)劃有很大的增長(zhǎng)，北京在去年新拍賣的土地降低40%到50%，上海降低30%多，這肯定對(duì)供應(yīng)壓力沒(méi)有那么大了，所以要控制價(jià)格增長(zhǎng)是地方政府最頭疼的問(wèn)題。因?yàn)樗麄儽緛?lái)沒(méi)有供應(yīng)足夠的土地，然后現(xiàn)在小供應(yīng)對(duì)價(jià)格增長(zhǎng)的壓力就大了，中央政府看起來(lái)就不喜歡，怎樣穩(wěn)定是最大的問(wèn)題。如果說(shuō)要說(shuō)政策的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)在一些一線城市依然存在，主要是本來(lái)的價(jià)格永遠(yuǎn)跟需求供應(yīng)有關(guān)系的。

主持人：非常感謝李智穎的精彩演講，也感謝各位記者朋友的積極參與，本場(chǎng)媒體見面會(huì)到此結(jié)束，謝謝大家！（信息來(lái)源：裕冠地產(chǎn)  鄒梅芳，3月25日）