對于下一步政府該如何做才能促進房地產(chǎn)回歸正常，四位專家的說法雖然不完全一致，但意見在一點上十分統(tǒng)一，那就是對“限購”、“限貸”該調整了。

    調控降不了房價

    陳寶存：目前已經(jīng)有很多地區(qū)的限購政策開始松動，但是對于一線城市來說短期內松動的可能性并不大。十八屆三中全會之后包括2013年出臺的“國五條”實際上都在修正樓市調控政策，2013年可以說是調控最淡的一年，但是成效機制要建立時間還很長，調控降房價并沒有太大的希望。從土地供應量上來說，例如北京，幾乎不可能再出現(xiàn)像天通苑、回龍觀這樣大面積大范圍的土地供應，房企圈地難度肯定是加大的，城市尤其是城市中心土地供應下降，這就造成土地出讓中樓面地價大漲，這種供需矛盾，尤其是一線大城市的供需矛盾并不是短時期內可以解決的。

    對首套剛需先定向寬松

    張宏偉：下一步調控房地產(chǎn)市場可以從三個方面著手。

    第一，應該針對自住的首套剛需市場出臺一些定向寬松的措施。具體來講，包括貸款利率、貸款額度等。

    第二，房企再融資可以進一步開放。

    第三，現(xiàn)在各個地方政府都在進行國企改革，而房地產(chǎn)行業(yè)為主的一些企業(yè)現(xiàn)在還未有所動作，或表現(xiàn)還未很明顯。可以從國企改革和地方的一些國企重組角度來考慮。

    從2014年調控思路來看，住建部之前的表態(tài)也暗示今年調控基調正在發(fā)生微妙變化，即調控政策轉向“分類指導”或雙向調控思路，2014年調控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，熱點城市比如一線城市、部分二線城市仍然會繼續(xù)抑制投資投機需求，當沒有辦法通過市場供求關系的調節(jié)解決房價過快上漲的問題時，行政化手段，比如限購還會繼續(xù)執(zhí)行，或還是“階段性”強化執(zhí)行。而對于非熱點城市尤其是庫存比較大的城市，比如部分二線城市、大多數(shù)三四線城市等，政策調控允許“試探性”的定向寬松政策出臺。同時，通過控制土地供應，調節(jié)未來市場供求關系，最終通過這樣的措施達到去庫存的目的，使整個市場供求關系回歸至相對比較合理的水平。如果按照上述“雙向調控”思路的說法，在市場成交量走低的市場背景下，對于庫存量偏大的城市或區(qū)域，不排除地方性一些“微調”的定向寬松政策出臺。

    短期內來看，當前政策層面應該是基本圍繞“自住需求”進行點式微調，仍然是支持合理的市場需求，而不是直接放松二套房貸執(zhí)行標準、加強對房企信貸上的支持或實行限購的城市限購逐步退出等這些尺度較大的措施。

    不支持“限購”和“限貸”

    郭曉武：我個人對“限購”和“限貸”一直是不支持的，這種調控手段仍然屬于“需求調控”的層面，并沒有觸及根本，實際上這種措施也違背了十八屆三中全會反復強調的 “市場應當在資源配置中占據(jù)主導性作用”的原則，限制了居民房屋改善性需求的購房條件，應當在擴大供給和加大保障房建設的基礎上，建立符合經(jīng)濟規(guī)律的長效機制，用市場化手段進行引導。另一方面來說，重點一線大城市短期來取消“限購”也確實不太現(xiàn)實。

    避免調控政策的短期化

    鄧郁松：我認為房地產(chǎn)一定要回歸正常，對房地產(chǎn)市場既不要過度地鼓勵，也不要人為地抑制，讓市場更好地發(fā)揮自身的作用。把更持續(xù)地改善居民的居住水平作為我們最重要的目標。在此基礎上，我們要防范各種風險，要針對各種風險產(chǎn)生的原因，制定有針對性的、長期的政策措施。（信息來源：裕冠地產(chǎn)  鄒梅芳，4月29日）