據北京青年報。提“門頭溝的房價已經每平方米40000元了，地價也接近每平方米20000元了”，這樣的結論很多人都覺得不敢相信。對此，亞豪機構副總經理高姍認為，門頭溝土地供應逐漸提速，將從源頭上有效緩解京城西部區域長期以來供應不足的現狀。

事實上，門頭溝樓市近兩年飛速發展，已經成為京西主要的置業區域。像去年入市的V7西園、西山藝境等項目，最高售價已經突破了4萬元/平方米，而在上周新成交的幾塊土地中，最高的樓面地價也已經達到了19704元/平方米。門溝頭目前已經聚集了融創、中鐵、金泰、華潤、遠洋、華遠等十余家大型開發企業。進入2014年，這些大型開發商旗下的樓盤要么正在籌劃入市，要么已經正式銷售，可以預期的是，今年將是門頭溝供應量最大、新盤最為集中的一年。

一天成交三塊地 門頭溝已成為京西新盤集中地

1月16日，門頭溝三宗土地出讓點燃了開發商的競爭熱情，最終遠洋、融創、華潤三大品牌開發商經過一陣血雨腥風的叫價后，以總計75.7億元的土地價格笑到了最后，而三塊土地的起拍價僅為41億元。其中融創經過74輪才以18.2億元中標，遠洋38億元摘得的地塊溢價率達到了74%；華潤19.3億元獲得的地塊單價最高，折合樓面價19704元/平方米，溢價率107.5%。由此可見，門頭溝地塊的招拍掛現場，開發商間的競價是何等的慘烈。

而僅僅一個月前，也就是去年12月19日，融創、住總和北京駿洋三家聯合體剛剛投下58.66億元的天價，以49.95%的溢價率獲得了門頭溝限價商品房地塊，折合樓面價為每平方米16891元。作為限價房用地的地價甚至高過了不少門頭溝在售住宅項目的地價。

一直以來，地處西六環外的門頭溝樓市發展相對滯后，土地供應也持續維持在低位，為何突然就熱得發燙呢？ “最主要是交通的發展和京西多年來嚴重失衡的供求關系，共同導致了門頭溝逐漸成為京西購房人的首選。”一位開發商表示。

亞豪機構統計數據顯示，2011年-2012年兩年間，門頭溝僅成交了6宗土地，其中住宅地塊為5宗，宅地的累計建筑面積達到84萬平方米。但是從去年開始，區域土地供應開始逐漸提速。2013年，門頭溝區域共成交了7宗土地，其中住宅地塊達4宗，累計建筑面積達88萬平方米，僅去年一年，宅地的供應量就已經達到之前兩年的總和。這也吸引了大量知名房企的進入，包括金泰、華遠、住總、融創、中鐵、K2、華潤等，幾乎每一個在售的樓盤都有著光鮮的背景。

對此，亞豪機構副總經理高姍認為，門頭溝土地供應逐漸提速，將從源頭上有效緩解京城西部區域長期以來供應不足的現狀。

房價最高已突破4萬元

由于規劃、土地等多方利好，區域樓市也從去年下半年開始出現了較大的放量。

除了老項目麗景長安去年先后有三次推盤外，K2集團開發的高端純新盤項目V7西園、西山藝境、中國鐵建?梧桐匯等也分別在去年入市。其中，主打高端改善型需求的V7西園和西山藝境更是突破了4萬元大關，將門頭溝的整體房價拔高到新的階段。V7西園去年8月開盤，主打175-300平方米的大戶型，最貴的部分單價破4萬，仍舊在開盤當天吸金8億元。

而西山藝境去年12月則優先推出了洋房部分，均價為35000元/平方米，最貴的四號樓單價則超過了4萬元。門溝頭的房價悄無聲息地就進入了高端行列。

高姍認為，除了這些現有在售項目外，鑒于當前項目運作周期普遍可控制在一年以內，去年區域成交的地塊都有望在今年開始陸續入市，這將為門頭溝樓市注入大量的新鮮血液，2014年門頭溝樓市放量有望達到近年來的高點。而這些新項目，像1月16日出讓的三塊土地，最貴的土地價格已經接近2萬元/平方米，這樣處于高位的地價也幾乎預示了未來售價或將繼續攀高。

中高價項目主打改善需求 低總價樓盤皆為商住

不同于通州、房山、大興等遠郊區域以剛需為主、改善為輔的特性，自然環境優越的門頭溝區域在售樓盤則主要以大戶型的改善型項目為主，主力像V7西園、西山藝境、華潤?潤西山、麗景長安等都是如此。這類項目由于總價較高，去化速度通常都較慢。在北京現在的土地競爭格局下，未來純商品住宅的高端化趨勢將越發明顯，改善型住宅市場將因地價的攀高被迫擴容，競爭也將越發激烈。

一位門頭溝區域的項目負責人就擔心：與大興、通州等眾多樓市熱點區域相比，目前區域置業力量仍然主要來自京西改善人群，區域價值也并未被大眾所熟知及認可，如果沒有突出價值的支撐，區域中高端樓市供應的倍增，或將給各個項目都帶來一定銷售壓力，短期內難以被市場所消化。

另外，除了改善型房源，剛需購房人則更多地選擇低總價的商住項目。去年12月底區域新推盤的中國鐵建?梧桐匯，就以小戶型、低總價與近軌道交通的優勢迅速獲得了市場的認可。高姍認為，隨著門頭溝與主城區交通距離的進一步縮短以及自住商品房地塊的入市，區域剛需及投資客群也將逐漸增多。而以2014年新成交的三宗地塊為代表，區域商業地塊的出讓體量增大，也為未來商住項目的進一步崛起提供了前提。

未來，除了改善型住宅外，商住項目也將以低總價的房源優勢，成為區域剛需及投資需求的另一個釋放點。區域樓市產品的供應梯度或將被進一步拉大，呈現出以改善型住宅項目為主、商住項目為補充的樓市結構。

多個項目今年將放量 基本都是純新盤

門頭溝樓市這兩年的高速發展，直接體現在供應量的變化上。據了解，2011年上半年，門頭溝區域僅有綠島水岸一個項目在售。而2011年底至2012年初，區域內叫得出名字的項目也只有麗景長安、華潤?潤西山、潤景公館和中鐵?梧桐苑。而2013年，整個門頭溝又多出來了V7西園、西山藝境、中鐵?梧桐匯幾個純新盤。這樣的增長態勢在今年仍將持續。

據北京青年報記者了解，僅一季度，門頭溝就有潤西山?B組團、京漢鉑寓、京西?金泰麗灣三個純新盤住宅項目計劃入市。隨著門頭溝土地供應的提速，開發商的推盤意愿也持續上升。西山藝境的項目負責人表示，一季度項目將首次推出別墅產品，而洋房產品也會在明年繼續加推。金泰麗灣的銷售人員則表示，項目計劃將于明年推出的房源主力戶型為91-220平方米的二-四居，均價預計不到3萬元/平方米。

再加上已經成交但還未形成項目的土地，都有可能在今年入市，門頭溝不但將迎來眾盤競爭的廝殺場面，區域配套也將在眾多開發商的比拼中進一步完善，一位在售項目負責人就表示，門頭溝這幾年在環境和交通配套上的質變，使其將成為京城西部最主要的新盤集中營，整個區域也將成為京西中高端改善購房人的首選。（信息來源：裕冠地產  鄒梅芳，2月14日）