據《南都》報。十八屆三中全會后新的宏觀形勢和環境中，建立房地產市場“長效機制”的提出讓業內期待，中國房地產將面臨一個變革、轉型的時期。
在長達半年多的調控“空窗”期后，終于開始收韁。從北京開始，北深上廣在2013年10月以來陸續出臺“N條”，在二手房首付款、購房資格等關鍵環節上卡緊關口，一線城市調控政策全面收緊。20 14年馬年之際，面對房價這匹“脫韁”的野馬，某房地產研究院認為今年將是房地產“長效機制元年”，房地產調控更加強調“分類指導”，“有形之手”弱化，轉向長效機制建設，強化住房保障。
調控目標“打折”
2013年年初的“國五條”曾給業內帶來很多期待，然而，“打折落地”令市場預期微妙調整，樓價旋即迎風而漲。去年10月以來，在完成年度調控目標壓力巨大的背景下，一線城市開始陸續采取“行動”。
巧合的是，北深廣上這幾個城市基本都是通過增加保障類住房的市場供應、增加土地供應，改變市場供求關系的角度來調控市場。同時幾個城市的限購、限貸政策進一步升級，各個城市的二套首付都提高到七成，提高購置二套房門檻。延長社保繳納年限使得限購條件更加苛刻。
隨后，近20個二線城市陸續跟進調控“收韁”。由于面臨著更大房價上漲壓力，一線城市收緊政策非常嚴格。
根據國家統計局發布的最新的70大中城市房價數據，截至2013年11月，全國70大中城市中，除了溫州房價下降之外，其余城市房價全部上漲。其中，4個一線城市新建住宅價格上漲同比漲幅已全面超過20%，而達到或超過10%的城市已多達26個，還有23個城市漲幅在8%至10%之間，早已超過年度調控目標值。
“如果以真實房價為基準，2013年多數一、二線城市調控目標基本不會完成。”中原地產多位分析人士對此不樂觀。
2014年可能將對房地產施行統一連貫政策。新的“抓手”從何處落點，目前業內并沒有形成明朗化的預期判斷。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉接受南都記者采訪時表示，調控可以說并沒有對房價控制有成效，這意味著行政手段暫時還不可能全面退出市場，“長效機制的構建需要時間，可能還需要立法或者走復雜的流程，在長效機制還未形成之前，短期內以限制管控為主的調控政策依然繼續發揮作用。”
在其看來，2014年房地產總體調控基調趨向于“長效機制”與“行政干預”并存，限購、限貸、限價等政策很難退出。
隨著各地房價數據不斷攀升，對于將房價漲幅與人均可支配收入增幅掛鉤的地方政府來說，完成控制房價的目標正變得越來越困難。中國房地產指數[0.60%]系統統計，2013年12月份，全國100個城市新建住宅均價為10833元/平方米，環比11月上漲0 .70%，自2012年6月以來連續第19個月環比上漲。
廣州官方數據顯示，2013年，廣州房價從年初領漲到年末順利完成調控任務，但這是由于從10月開始，將增城、從化兩個縣級市納入廣州全市房價指標。
廣州市房管局對此發布通告稱，為進一步完善全市房地產市場信息發布，加強對全市房地產市場的監測分析，自2013年10月起，房管局將統一發布全市（含市轄10區、從化市、增城市）的房地產市場運行情況通報及相關的交易統計報表。
事實上，相關部門年初談地產調控目標時并沒有約定是否包括從化、增城的房價數據，此前9個月的數據里也沒有包括從化、增城。到了10月份，眼看完成房地產調控目標艱難了，便將從化、增城納入了統計范疇。
2013年十區二市房價同比上漲7%，而按照往常的十區統計，2013年網簽61833套，合計面積708萬㎡，同比分別下降4%和3%，不過價格方面依然堅挺，全年均價15932元/㎡，同比上漲11%。
在數字統計手法上“動手腳”，玩得一時，但今年就將難再過關。已經納入增城從化進入房價統計之后，2014年，房價控制如果再提調控目標，“數字操作”的空間已經不大。
事實上，為了達到房價調控目標，各地統計部門通過采用不同的參照指標或不同的統計口徑，使得最終的統計數據與國家統計局的統計結果有所差異，房價漲幅盡可能達標。
房產數據分析稱，廣州房價漲7%這個數據，是一個均價的概念，是通過成交總價除以成交總面積得出成交均價，即算術平均的辦法。它并不能代表廣州房價的增長情況。
增城、從化兩市的平均房價每平方米不足萬元，而廣州市核心區的平均房價每平方米兩三萬元。今年進一步納入增城、從化的房價數據，仍然能對全市房價數據起“稀釋”作用。而且值得關注的是，兩地的漲幅也一貫較為平穩。
一方面，“數字游戲”要玩，另一方面，調控的“韁繩”也要收，尤其是一線城市，陸續展開了行動。
2013年，在不同的調控背景下，不同城市市場走勢分化。住房和城鄉建設部于12月底草擬2014年重點監控房地產市場城市的名單，被列入名單的城市須從嚴執行限購限價等樓市調控政策。據記者了解，北京、上海、廣州、深圳明確在列，杭州等房價上漲較快的區域中心城市也已被列入。
據悉，列入監控名單的城市，住建部將要求根據市場現實情況，從嚴執行或者調整“限購”政策。地方政府有關行政主管部門須繼續按照本地有關情況，對定價過高的住宅預售項目進行干預。
接近住建部的消息人士向南都記者透露，這一名單與“房價上漲較快，房地產市場調控壓力較大”的城市基本重合，這些城市房地產住宅價格在2013年同比漲幅超過10%。
2013年“國五條”打折落地后，一線城市在房價飆升的壓力之下加碼調控政策。這一風波可以說探底了市場對行政政策的一個“底線”。也就是說，2014年，行政政策“退市”，不可能。
知情人士透露，截至2013年12月，住建部會同監察部總計分4批約談了10個以上房價上漲過快、落實調控政策不力的城市行政首長，并督促部署了相關整改措施。今年有關的力度很可能還不會放松。
另外，南都記者從銀行界和公積金管理中心獲悉，在公積金和房貸政策上，去年底到今年初，一直都有明顯的收緊跡象。相較于2012年超過30個城市放松公積金貸款的舉措，2014年伊始，住建部就開展15個城市的公積金專項巡查。各地為此紛紛收緊公積金相關政策。
“新年后，房貸依然未松動，2014年貸款難可能成為常態，”中原地產市場研究總監張大偉告訴南都記者，2013年6月出現了流動性緊張后，房貸就一直處于緊繃狀態，在12月，更是各地折扣都明顯收緊，放款時間都明顯后延。中原地產統計京滬廣深四個一線城市，目前依然維持去年12月份的貸款力度，各家銀行并沒有在年初突擊放款。
在“長效機制”備受期待的情況下，某房地產研究院提出觀點，認為2014年將是房地產“長效機制元年”，房地產調控更加強調“分類指導”，“有形之手”弱化，轉向長效機制建設，強化住房保障。（信息來源：裕冠地產 鄒梅芳，1月15日）
