本人梁耀潘，中裕冠物業管理有限公司執行總經理，目前負責物管租賃部、水電工程部、安裝工程部、保安消防部、清潔綠化部。
目前阻礙本人進一步成長的因素：主觀原因是，本人不是本專業的職業經理人，需加強充電和補課，才能攻克阻礙因素。客觀原因是，產業園商業物業（樓宇）具有大空間、多設備、企業眾多、車流行人量大、交通管制配置沒完善等特點，物業管理與服務的難度大、責任重。
針對本集團的物業管理目標，是開發一個經營、轉型、創新與可持續發展的綜合體物業管理公司。目前物業管理公司布局和現實情況既有重點，也有亮點，既有難點，也有盲點。以本人從資源價值、資源配置、發展戰略、合作融資、運作模式、品牌經營、營銷策略等角度思考，未來中裕冠物業管理公司布局和愿景如下：
一、重點：
1:產業園提升工程及中國夢文化長廊；弘揚中華民族傳統文化、打造黨建文化產業重點工程、繁榮深圳“中國夢”實踐教育活動新模式、黨建長廊、愛國主義教育基地。（另有方案）
2:三石公園提升工程，呈現中國元素及中華文化精萃的圖像；
3: 吉華路口及華僑新村治安亭口設立：中裕冠“中國夢”文化長廊門樓各一個;
4:建設中裕冠大道交通管制系統；提升客戶的服務與體驗，車主進出均無須停車；臨時計費車、月租車、儲值車，優免車四類科學管理；停車費支付多元化，客戶自主選擇方便靈活。
二、亮點：
1：“中國夢”有望成為深圳唯一民間最大最有潛力讓政府購買的項目，成為廣東地區黨建文化藝術著名景點之一；宣傳推廣創新驅動新模式落實黨的各項惠民方針和政策，成為廣大黨員群眾、共青團、青少年成長、修煉、發展的博覽長廊；逐步形成民間“中國夢”實踐教育活動基地。
2:中裕冠大道交通管制系統，防止收費漏洞，增加停車收益，減少運營成本。
3:寶玉石旗艦大樓文化綜合體；整合文化及藝術品資源，創造一個集交流、培訓、展覽、考察、研討、交易等并兼顧陣地。
4:托管水斗老圍華僑新村；主要管理居民的居住場所空間，而作為一種商業經營場所，其物業管理面對的服務對象是業主、租戶和顧客三個方面，其中，租戶和顧客群不是長期穩定的而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構成復雜，因此物業管理服務的好壞直接影響到物業的商譽。一旦物管服務方面出現差錯，導致租戶或顧客不滿，對物業商譽有極大的影響，而若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業業主的信任，從而失去物業受托管理權，影響本企業的經濟效益。因此，物業管理公司為實現令各方滿意的服務目標，就要不斷調查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業管理服務的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足他們，并贏得市場競爭。
三、難點：
1: 由于服務對象的不同與市場需求的差異，較之于住宅物業，商業物業對于產業園管理的要求更高、更嚴格。
2:投入期比較長，見效慢。
3: 產業園的形象設計則肩負著極強的商業使命，恰如其分的商業形象設計能夠誘發顧客的潛在欲望，使之形成現實的消費；良好的外觀設計、優美的內外景布置能夠使顧客為這種具有藝術美的商業氛圍而實施自己的購買行為。舒適、幽雅的環境與和諧有序的氛圍，不僅可以樹立未來物業綜合體自身形象，促進自身商業發展，還可起到形象示范作用，影響、帶動產業園形成區域發展，達到整體提升周邊商業環境的效果。總之，創造物業良好形象是物業管理的主要難點。
四、盲點：
水斗老圍華僑新村的合同，陷入產權灰色地帶的狀態。若物業債權關系復雜，則有可能使物管公司卷入不必要的債權糾紛，在一定程度上加大經營風險。物業管理是屬于長期經營的產業，物業委托方的產權、債權關系是否清晰明確必將影響物業委托雙方的長期合作發展。
五年計劃設想
一、環境管理提升：
1:未來1-2年計劃進行提升清潔綠化工作；環境清潔是衡量物業管理水平的重要標志，保潔工作對物業業主、租戶及顧客的影響極大，越是高檔、現代產業園，對清潔工作的要求就越高。
2:未來3-4年計劃進行提高清潔專業素質；產業園人流多且人員雜亂，產生垃圾的源頭較多，加上有可能部分租戶居住在物業內部（如某些專業修理廠），存在生活垃圾的處理問題，保潔工作相對難以控制。除應有專人負責流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內外衛生之外，同時應注重提高清潔工作的專業性，滿足商業物業內部各種設施設備的保養需要。
3:未來第5年計劃形成保清特色；
（1）在保潔人員的工作安排上實行兩班倒，將巡視和清潔分開，隱蔽部位（如消防通道內的設施）的保潔工作安排在白天巡視時間完成，夜間主要對營業區域進行清潔，包括地面、衛生間、玻璃、消防器具等公共設施。
(2)寶玉石旗艦大樓重點在大堂及大門入口處。大堂、大門是出入人群的必經之地，且位置最接近外部環境，只要注意大堂和大門出入口的衛生保持，并及時進行保潔作業，即可在很大程度上減輕其他保潔壓力，但需注意在顧客經過出入口防塵墊之后，仍會有部分灰塵散落地面，如逢雨天，應組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內。
（3）產業園道路、公共區域保潔巡視的人員巡視的內容越單一，需配置的保潔人員越少；環境檔次越低，巡視工作所需的人員越多，巡視頻度越大，特別是中裕冠大道，清潔質量的高低取決于巡視保潔的質量。另外需注意對停車場、片區及垃圾存放點的巡視保潔，應注意垃圾收集桶擺放的數量與位置是否合理。
（4）寶玉石旗艦大樓對保潔人員的素質要求較高，包括及時發現問題的能力和正確處理清潔作業過程中的各種應注意事項的能力，在人員管理方面還涉及到防自盜等情況，合理安排保潔人員的工作時間、工作區域及作業方式，做到既要保證物業環境的清潔衛生，同時也盡量避免因保潔作業對物業內部正常的商業經營活動造成不良影響。
2:綠化提升：
（1）營造良好的環境是產業園提升工程成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高片區域環境的“含金量”。盡管片區面與點的文化價值昂貴，仍需要通過環境綠化來點綴，并以此營造和諧舒適的商業氣氛，提高業主、租戶及顧客的生活、工作質量。
產業園的綠化管理以經濟適用、美觀大方為原則，為與建筑環境氣氛取得協調一致的效果，應對其進行統籌規劃，合理布局。具體的綠化方案設計應結合客觀環境，合理布置，既要考慮美觀，通過綠化起到美化環境、改善環境小氣候的作用，也要考慮植物品種的選擇，方便長期的日常養護。
在綠化裝點室內空間時，應注意以下幾點：
① 物業的綠化配置主要以室內綠化為著眼點，屬花卉租擺范疇，對花卉的質量要求相對較高，花卉在擺放期間應表現出良好的生長狀態，防止出現亂葉、黃葉、蟲害、痿蔫、老化、不規整等生長不良的情況。
②物業室內的亮度主要由日光燈補償，光線較柔和，因此在品種選擇上以觀賞葉片花卉為主，葉片質地應為革質以上，光亮無毛，顏色純正。在養護中應及時清潔葉片，去除灰塵，以保持葉片光亮，必要時可噴施少量光亮劑。
③室內花卉的選擇應注意避免選用姿態臃腫的花卉，主要突出線條美和層次美。同時要避開有異味、有毛、有毒的植物。花木擺放講究藝術，品種配置與擺放位置要適當，風格統一協調，構圖合理美觀。
④因室內光照度有限，不宜擺放較高大的植物，注重環境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花，并在透視的焦點部位人為加上背景以烘托氣氛。
⑤室內花木一般產自熱帶，因此室內的濕度要較大一些。由于受到環境的制約，室花更換較頻繁，日常的養護大多限于夜間澆水或補充少量顆粒劑復合緩釋肥料。
⑥搬運花草植物時，保護花卉枝葉不受損傷，同時注意花木放置場地的衛生保潔。經常對植株進行檢查，保持植物常盛態勢，可使室內環境充滿生機與活力
3：安全管理
片區面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓練有素的保安和消防隊伍，并有一套緊急情況下的應急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業安全，維持商業物業的經營管理秩序。
對于產業園的安全管理，應注意以下幾點：
①將物業管理中的安全管理與商業經營中的防損要求結合起來。
人流構成復雜，幾乎任何一家產業園都要面對的難題，采取包括錄像監控、便衣巡查等各種保安措施力求杜絕商品流失。物管機構的安全人員應根據委托管理合同的要求，合理分工，明確責任。通過有效分工，采取各項有效措施，在做好物業社區治安工作的同時，積極重視商業防損工作，將商品的損失程度限制在最小范圍內。
②將物業保安管理同物業消防管理相結合。
消防安全是物業安全的重要環節。由于物業內人員密集、設備昂貴、財物（產）匯集，發生火災所造成的生命、財產損失無法估量。因此，物管公司的每一位安全人員都應同時是兼職消防安全管理員，并具備相應的消防知識與技能，及時發現并處理各種火災隱患。
③將安全管理與客戶服務工作相結合。
物業公司服務對象較多，包括業主、租戶及商業顧客，同其他類型物業的物管工作相比，由于物業的商業特性， 更加強調管理的服務性，安全管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務工作中去，為顧客提供各種細致服務，盡可能地保護業主、租戶和顧客的利益。
④緊急事故的應急處理
產業園整體環境屬于封閉型或半封閉型，安全管理概念正變得越來越復雜化、嚴格化，已不僅僅局限于物業方面的安全保衛，還包括犯罪、意外事故、自然災害及危險物等緊急事故造成的安全保護問題。安全人員所承擔的責任隨著社會的發展和業主需求的變化而不斷增加。
若發生緊急事故后處理不當或不及時，將會造成無法估量的生命財產損失，因此必須設計一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災、電源失控、水管暴裂、犯罪活動、爆破威脅、電梯事故、嚴重傷病等緊急事項有所準備。所有安保人員必須與物業電氣、機械、交通和控制設備相關人員及物業業主、租戶緊密配合。
任何一項安全計劃都應有四個目標：
預防措施、問題的檢測和報警、損壞遏制及防止損失的進一步擴大。處理物業緊急事故最先進的方法在于預防的措施。由于物業管理者無法事先準確預測事故的發生，因此在設計保護計劃時，必須盡可能地考慮任何緊急事故可能發生的各種情況，最大限度地作出反應。一些具體的預防措施如：事先做好電梯的準備工作，以便在緊急情況下提供給事故發生樓層的受傷人員疏散使用；在租戶中提倡使用不易燃、防火性家具及材料；定期舉行各種應急反應訓練和活動；編制緊急事故程序指南手冊并發放到所有物業工作人員、業主、租戶手中；儲備少量緊急物資等。
一旦緊急事故發生，人身安全就處于第一位。物業公司應按設計好的基本應急程序履行職責，立即與業主、租戶建立個人聯系，通告危機現狀以及解決辦法。物業管理者必須全力以赴，以避免發生更大的損失，盡可能快地恢復正常的工作運行是減少商業經營損失的最好辦法。
提高安全的重要性還包括免受犯罪活動的侵襲。停車場就是犯罪分子與歹徒經常活動的主要地方。對此，物業管理機構有許多需要改進的地方，例如：增加照明燈以加強顧客安全感；人行道附近和停車場不應有藏身之處；為顧客提供的哨崗應安排在停車場重要位置等等。增加訓練合格的保安人員，配備高性能的安全設備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發生。物管公司應與當地公安部門加強聯系，獲得必要的建議與幫助。另外，租戶若發現有可疑行跡應立即互相通告，這樣由于失誤導致的犯罪事故就會減少。
4:設施養護管理
產業園高起點、高質量的設備設施需要具有先進的現代化管理手段和專業化養護維修技術。因此在養護維修方面，必須有一支專業化隊伍，對物業的各種設施設備加強養護，如空調設備、電梯設施等。由于使用頻繁，預防性的維護工作與建筑地面、設備的日常檢查工作就顯得尤為重要。寶玉石旗艦大樓內部屬于人流高度密集區域，空氣調節必須適宜，載人運輸工具必須保證長時間安全運行，因此必須加強各類設施、設備的維修保養，減少停機率，并在開放運行中及時處理各種設備故障，保證其正常運轉。
5:消防管理
產業園大多是立體性建筑，且機電設備較復雜，故其消防工作顯得難度更大，也更重要。消防工作的目的就是為了預防物業火災的發生，最大限度地減少火災損失，為業主、租戶和顧客提供安全環境，保障其生命財產安全。常見的引發火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當、電器引致的火警、裝修不慎等。
產業園內部人群密集，短時間內的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時能及時疏散人群。每棟樓嚴格按國家消防部門的具體有關規定配備消防裝置及設備，如火警報警系統、應急發電機、應急照明系統、花灑系統、空氣調節系統等等。各類消防設施及消防通道的指示標識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設備或裝飾品均須達到高度安全標準，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業的消防管理還必須注意物業公司與業主、租戶（使用人）之間的聯合管理，組成以物業管理公司為主，業主和租戶為輔的消防管理網絡，必須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結合，才能真正把各項消防管理措施落到實處。
6:車輛管理
本產業園區，用地有限，各類停車場所、車位較為緊張。由于停車面積供應緊張，對往來車輛實施有序管理難度較大。各類停車場應合理規劃、加強使用管理、提高使用效率，不僅保證物業管理區域內的良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應注意將車輛管理與環境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結合。例如在環境管理方面要求車輛和人員保持停車場內清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費，又能保持整潔的物業環境和物業轄區內的安全與交通秩序。
7:公共關系
①產業園區文化
產業園片區文化活動對于片區內的所有單位及個人均有重大意義。首先，文化活動的開展有利于在物業社區內形成一種和睦、融洽、安寧的氣氛，密切內部各商業單位間的往來，為互相之間的溝通提供了渠道，俗話說，和氣才能生財。其次，通過開展多種形式的商業社區文化活動，有利于加強業主、租戶與物業管理單位的溝通，增進相互間的了解，及時化解矛盾，使物管工作得以順利開展。第三，商業社區文化活動的開展有利于喚起全體業主、商戶的榮譽感，制造名牌效應。如通過組織業主旅行團、音樂會、康樂比賽等文化活動，一方面可喚起全體業主、租戶的參與意識，另一方面也提高了物業知名度，并將為物業帶來可觀的商業效應。第四，通過開展文化工作，保證了物業社區的“安全文明”，為社區的穩定和長期發展奠定了基礎。
②商業推廣、促銷活動
加強同片區內各經營單位（商戶）的聯絡，有組織、全方位的促銷活動不可或缺。物業公司可精心策劃、積極配合物業的經營管理方組織、宣傳和開展各類促營銷活動，如示范表演、展示會、聯合促銷、季節性社會活動等，努力為吸引顧客提供各種周到細致的服務。這樣，一方面可以增添片區內熱鬧興旺氣氛，促進各商家與顧客之間的聯絡，另一方面可擴大片區的知名度，吸引大批顧客前往消費。
總之，物業公司處理公共關系的核心內容就是通過各種有效溝通渠道，采取多種形式加強、密切同經營方、租戶的聯系，并在經營合作上明確與物業經營方的專業分工，雙方合理分工、協力合作，致力達到共同經營、整體發展的目標。