據江蘇金騰典當。2005年10月，甲房屋開發公司（以下簡稱甲公司）向乙典當行借款500萬元，用于其所開發樓盤的后期配套工程。典當行業務人員經過反復調查核實后同意貸款給甲公司，但要求甲公司提供適當擔保。甲公司遂提出以其開發項目的土地使用權或所開發商品房（用初始登記證辦抵押登記）作抵押。乙典當行針對該開發公司的具體情況要求甲公司二位股東以其股權作質押擔保借款并讓另一股東、甲公司為二位股東的質押擔保提供保證擔保。上述四方簽訂了《借款合同》、《股權質押合同》、《保證合同》并約定借款期限為六個月僅只能延期一次且延長期限仍為六個月。另外，乙典當行與甲公司經過充分協商：1、雙方一致同意由甲公司和幾個自然人（這幾個人為典當行的關聯人）簽訂一份附條件的《商品房買賣合同》；2、商品房買賣價格為雙方核定的開發成本價；3、所附條件為：如甲公司二股東到期不能還款則上述《商品房買賣合同》生效。乙典當行所享有的全部債權轉歸前述的幾個自然人所有以充抵房款。2005年10月16日前述的《商品房買賣合同》在房管局辦理了備案登記后，乙典當行將款項貸給了甲公司。
2006年10月16日，也就是在甲公司二股東延期六個月仍無法償還乙典當行貸款的情況下，與該案有關各方開始協商處理此事。此前，典當行的幾個關聯人發現他們所購商品房有幾套被甲公司抵了工程款；另有幾套商品房被賣給他人并已領取了產權證。在此情況下，一方面典當行以前述購房人名義向房管部門提出書面異議；另一方面將甲公司用于充抵工程款的商品房已賣給他人的情況告知建筑商。經過此番處理，建筑商不敢要上述房產，房管局督促甲公司重新將其他商品房換給前述購房人。
2006年12月16日，在甲公司逾期還款二個月的情況下 ，乙典當行、與典當行有關聯的購房人與甲公司充分協商：由甲公司書面通知前述購房人辦理房產交接手續。這樣，上述購房人領取了商品房鑰匙并辦理了相關物業管理手續 。同時，與典當行有關聯的購房人與甲公司又簽訂了一份《商品房回購協議》，約定在一定期限內甲公司以一定價款(該價款由相應的典當款、所欠綜合費及利息、物業管理費構成)可以回購。
下一步，乙典當行將視情況以購房人名義要求甲公司出具購房發票和《商品房初始登記證》。必要時訴至法院。
簡要評析：
本案焦點在于典當行為何選擇以股權作質押？作為質權人的典當行又是如何選擇行使權利的？主要涉及三個問題。下面就這三個問題作簡要分析：
一、典當行為何選擇以股權作質押并附一份帶條件的《商品房買賣合同》來操作業務？
這里，我們探討一下典當行作為抵押權人的法律風險：
1、1987年1月1日，《中華人民共和國民法通則》開始施行。《民法通則》第八十九條第(二) 項規定，債務人或者第三人可以提供一定的財產作為抵押物。債務人不履行債務的，債權人有權依照法律的規定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優先得到償還。此時，抵押權人（典當行）是第一位優先受償人。
2、1995年1月1日起《中華人民共和國城市房地產管理法》施行。城市房地產管理法第五十條規定，“設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。”此繳納款額實質可理解為土地使用權出讓金。依此，抵押權人（典當行）后于土地使用權出讓金受償。
3、抵押權能不能對抗建筑工程承包人和商品房買賣人的優先權？1999年10月1日起《中華人民共和國合同法》施行。合同法第二百八十六條規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。合同法生效后，該規定引起爭議：建筑工程承包人工程款債權是否也優先于抵押權？為了解開這個疙瘩，上海市高級人民法院專門就此問題向最高院請示。為了制約工程發包人拖欠承包人工程款的行為，同時也為了兼顧社會公平，維護建筑工人、消費者等社會弱勢群體的利益。2002年6月11日由最高人民法院審判委員會第1225次會議通過了《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》。自2002年6月27日起施行。該批復是對上海市高級人民法院《關于合同法第286條理解與適用問題的請示》的答復。內容如下：
一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。
四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。至此，大家可以看到優先受償權是這樣一個順序:買受人＞建筑工程的承包人＞土地使用權出讓金＞抵押權人（典當行）。
4、抵押權能不能對抗破產程序中的破產費用、職工的債權？2007年6月1日將生效的《中華人民共和國破產法》第一百三十二條規定，破產人在本法公布之日前所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金，依照本法第一百一十三條的規定清償后不足以清償的部分，以本法第一百零九條規定的特定財產優先于對該特定財產享有擔保權的權利人受償。不言而喻，破產費用、破產人在《中華人民共和國破產法》公布之日前所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金職工工資等又優先于抵押權人（典當行）受償。
5、抵押權能否優先于國家稅收權？一般而言，抵押權優先于國家稅收權。但是，在抵押人欠稅的情況下，當抵押人欠稅在前而抵押權的設定在后時，稅收權將優先于抵押權。2001年4月28日 修訂的《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十五條規定：“稅務機關征收稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外；納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人的財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執行。”本條的立法原意在于防止欠稅者以抵押、質押擔保為名惡意逃避國家稅款征收。該法第四十六條規定，“納稅人有欠稅情形而以其財產設定抵押、質押的，應當向抵押權人、質權人說明其欠稅情況。抵押權人、質權人可以請求稅務機關提供有關的欠稅情況。”依據此條規定，抵押權人、質權人對抵押人、出質人的欠稅情況有審查義務；稅務機關有義務向查詢人提供有關的欠稅情況。典當業務實踐中，典當行對該規定并沒有足夠注意。所以，我們認為，典當行在從事大額抵押、質押業務時，應根據上述規定查清抵押人的稅款繳納情況，根據情況也可以請求稅務機關提供抵押人是否欠稅的書面證明。否則，典當行會承擔審查不嚴的后果。
6、抵押權不能擊破租賃權。《物權法》第一百九十條規定：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”依此規定，租賃關系先于抵押關系時，抵押權不能擊破租賃權；租賃關系后于抵押關系時，抵押權能夠擊破租賃權。上述規定是民法原理中“買賣不破租賃”原則的引伸。《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”該條規定便是“買賣不破租賃”原則的具體含義。該原則將租賃權物權化。對于《合同法》第二百二十九條的規定（第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。），如果我們采用“舉重以明輕”的解釋原則，也可以得出“租賃關系先于抵押關系時，抵押權不能擊破租賃權。”這樣的結論。
7、為促進市場交易保障交易安全。2007年3月16日通過的《中華人民共和國物權法》第一百八十九條規定規定：“企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。依照本法第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。”據此，抵押權人（典當行）的優先權又落在人家后面。
引述至此，我們認為本案中交付購買商品房的全部或者大部分款項后的消費者、建設工程承包人將是我們實現債權的最大敵人。除此之外，土地使用權出讓、破產費用、破產安置職工費用、稅款都有可能在抵押權人（典當行）前面受償。回到本案，當甲公司提出以其開發項目的土地使用權或所開發商品房作抵押并用《土地使用權證》或《商品房初始登記證》辦理抵押登記時，而乙典當行選擇以股權作質押并附一份帶條件的《商品房買賣合同》的依據應當很清楚了。
其實，典當業在這方面的教訓還是非常深刻的。2000年7月，當地一家名為宏基房地產開發公司的開發商到該典當行以7套商品房為他人提供擔保，該公司提供了《商品房買賣合同》、發票等文件，后到房管部門核查證實7套商品房中已有4套已賣給他人并已辦理了產權登記。2002年期間，當地一家名為宏泉房地產發展公司的開發商將十多套商品房抵押到該典當行，提供了《商品房買賣合同》、發票、《房屋初始登記證》等文件。雙方還到房管部門對上述房產辦理了備案登記。該開發商后因將房產“一女多嫁”涉嫌詐騙而倒閉。典當行也因此受到損失。
二、本案例中典當行又為何不主張以股權拍賣、折價所得款項優先受償，而緊盯《商品房買賣合同》？
1、《公司法》對股權轉讓的規定，增加了股權質押業務的風險。
我國《擔保法》第75條第1項規定，“依法可以轉讓的股份、股票”方可以設立質押。可見，可轉讓性是對股權可否作為質押標的物的唯一限制。對有限責任公司的股權出質，據《擔保法》第78條第3款，應“適用公司法股份轉讓的有關規定”。參考《公司法》第72條精神，可以認為：（1）股東向作為債權人的同一公司中的其他股東以股權設質，不受限制；（2）股東向同一公司股東以外的債權人以股權設質，必須經全體股東過半數同意，而且該同意必須以書面形式即股東會議決議的形式作成；（3）在第（2）情形中，如果過半數的股東不同意，又不購買該出質的股權，則視為同意出質。該種情形，也必須作成股東會決議。（4）公司章程對股權轉讓另有規定的，從其規定。
2、股權自身的特性也限制了股權的轉讓。（1）股權價值的不穩定性。股權的價值極易受公司狀況和市場變化的影響，因而使得股權質權的擔保功能較難把握，對質權人而言，風險比較大。（2）股權價值是一個預期值。因股權價值的不穩定性，從而在設立股權質權時，當事人協商確定出資額或股份額的多少，即確定以多大的出資額或股份額為出質標的物才可對債權人以充足的擔保時，事實上是以當事人或第三人（如資產評估機構）的預期價值為基礎。而該預期值常會與實際狀況相背離，使得質權人承擔著其債權得不到充足擔保的風險。（3）以有限責任公司股權出質的，其股權的流通性、變現性較差，因而其擔保功能相對較弱。
3、法律對股權質押登記制度的規定過于原則，缺乏可操作性。
我國《擔保法》及《最高人民法院關于適用<擔保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）關于以有限責任公司及非上市公司股權進行質押做了如下規定，即：以有限責任公司及非上市股份有限公司的股份出質的，質押合同自股份出質記載于股東名冊之日起生效。這樣就使得質權人的質權能否順利實現完全依賴于出質人誠實信用的程度，如果出質人不遵守誠實信用的原則，不將該股權出質的事實登記在股東名冊上，或者雖然出質時登記在股東名冊上，但事后私自將該登記予以刪改甚至重新制作一份股東名冊，將該股權非法轉讓或者將其重復質押給其他人，就會嚴重危及到質權人質權的實現。因而也就不具有任何公示力和公信力。這樣一來，顯然對質權人非常不利，也非常不公平。
當然，剛剛通過的《物權法》第二百二十六條第一款規定，“以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。”。物權法對登記機關的變更有多大效力還有待司法實踐檢驗。
除上述三個因素外。再回到本案，如果典當行選擇主張質權，則應通過這樣的方式：折價、拍賣股權——擁有所有權——實現債權；而典當行讓前述購房人主張《商品房買賣合同》的權利，只需這樣一個過程：占有房產——實現債權。如考慮司法風險，后一過程對典當行更加有利。
三、行政、司法程序中的風險。
1、行政機關不作為或嚴重不負責任的風險
當行政機關不作為或嚴重不負責任危及到典當行利益時，應及時提出書面異議。
本案中，《商品房買賣合同》在房管局辦理了備案登記后乙典當行才將款項貸給了甲公司。但甲公司仍將幾套商品房賣給第三人。第三人還在房管局領取了產權證。
大家應知道，這種備案登記的依據是《江蘇省城市房地產交易管理條例》，該條例第十四條規定：“商品房預售人與預購人應當依法簽訂商品房預售合同。商品房預售人應當在預售合同簽訂后三十日內，持預售合同向房地產所在地的市、縣（市）房產管理部門和土地管理部門登記備案，受理部門應當在一個工作日內予以登記。”但條例第六章法律責任六個條文對房管局不作為或嚴重不負責任應承擔什么責任避口不談。房管局個別工作人員不負責任原因就在于此。
現在，《物權法》對登記制度及登記部門的責任進行了規范。《物權法》第十九條規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”
《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。依上述規定，這種登記具有物權登記的效力。”
《物權法》第二十一條規定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”
2、行政干預的風險
行政干預的風險產生的原因一般有二個：首先，政府以保護投資環境為由進行干預。蘇南某典當行與一個浙江開發商之間的借款糾紛因政府以此為由進行干預，典當行因此損失很大。乙典當行在上述業務中也充分考慮此種因素。其次，政府以創建和諧社會維護社會穩定為由進行干預。如果因典當行主張權利有可能導致開發項目“崩盤”，政府的干預協調是必然的。這樣的案例太多。
所以，操作此項業務形成糾紛時，應該讓一個弱勢群體擋在前面，典當行不能直接沖在前面。這樣可以將損失減至最低。
3、訴訟程序中的風險
訴訟程序中的風險主要有二：第一，法官在解讀法律、適用法律時的風險。像在建工程如出現問題有可能在當地產生一定影響的業務，典當行在操作過程中在事前、事中、事后這三個時間段都應有規避之策。四年前，江蘇某典當行與某開發商借款抵押糾紛就在這方面栽過跟頭。當時的法院認為典當行不能從事土地使用權抵押業務確認抵押合同無效。到現在1000多萬元仍沒收回。第二，司法維權是一個漫長的過程。一個案子少則六個月多則五年、六年，一點也不奇怪。所以，典當行在涉及在建工程這種標的較大的典當糾紛時，盡可能不要輕易走進法院。
綜上所述，在建工程典當業務的風險主要有這幾個方面。提醒大家，個案各有特點，千萬不能生搬硬套。（信息來源：中裕冠典當行 閆鳳菊，4月28日）