據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》。不出所料，2月21日廣州荔灣區(qū)廣鋼新城地塊出讓現(xiàn)場(chǎng)，再次上演了“面粉”貴過“面包”的戲碼。
十幾家開發(fā)商耗費(fèi)2個(gè)多小時(shí)角逐之后，廣鋼新城五幅地塊最終花落中海外、北京金融街、珠海華發(fā)，其中華發(fā)所拿地塊扣除安置房和公建配套后樓面地價(jià)約23000元/平方米，再次刷新荔灣區(qū)域地王。
同樣的熱度此前也在北京、深圳上演。截至目前，開發(fā)商在一線城市搶地的熱情繼續(xù)高漲，今年內(nèi)北京土地出讓金已達(dá)600億，四大一線城市土地出讓金也超過了2000億。
然而與此同時(shí)，一線城市年初至今樓市商品房成交均出現(xiàn)下滑，北京1月成交幾近腰斬，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，地價(jià)與房?jī)r(jià)有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，這種地市與樓市的背離不會(huì)長(zhǎng)久；易居中國(guó)聯(lián)席總裁丁祖昱認(rèn)為，今年二季度即是考驗(yàn)地價(jià)的重要時(shí)期，地價(jià)的拐點(diǎn)很有可能在春夏之交出現(xiàn)。
萬科董秘譚華杰曾多次對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在波動(dòng)的市場(chǎng)中，能夠在地價(jià)的高位“逃頂”比在低谷中“抄底”更為重要，財(cái)務(wù)安全高過一切。對(duì)于開發(fā)商而言，當(dāng)下的土地市場(chǎng)已然充滿了風(fēng)險(xiǎn)。
廣州的賣地沖動(dòng)
交易信息顯示，中海外以95.98億元連奪三地塊，金融街以29.94億元拿下第四幅地塊，珠海華發(fā)則以29.15億總價(jià)拿下最后一宗地塊。
據(jù)了解，廣州市房管局對(duì)此次拍地限定了出讓總價(jià)，開發(fā)商需競(jìng)拍安置房和公建配套面積，按照業(yè)內(nèi)的算法，這會(huì)將成本轉(zhuǎn)移至未來的商品房之中，導(dǎo)致5幅地塊地價(jià)有4幅單價(jià)在20000元以上/平方米，超越了去年的萬科荔灣地王。而該5幅地塊附近區(qū)域的商品房單價(jià)，也不過20000元左右/平方米，再次出現(xiàn)了“面粉”貴過“面包”的情形。
這仿佛顯示，廣州的拍地?zé)岫?，依然在延續(xù)去年一線城市土地市場(chǎng)的盛景，開發(fā)商對(duì)全國(guó)市場(chǎng)的分化以及一二線城市的高價(jià)值表達(dá)出高度的認(rèn)同，紛紛繼續(xù)在一線城市搶地；而地方政府，也在抓緊時(shí)間密集推地。
廣州顯然是一線城市最迫切推地的一個(gè)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢，廣州今年對(duì)土地出讓金收入預(yù)計(jì)是800億，這意味著廣州接下來還將推出更多土地，以吸引開發(fā)商進(jìn)場(chǎng)。
根據(jù)廣州市2014年土地出讓計(jì)劃，2014年將會(huì)供應(yīng)住宅用地666萬平方米，同比去年增10%，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地509萬平方米，同比增逾10%。而在2013年，廣州土地出讓金收入已達(dá)838億，如果地價(jià)也同比上漲，則意味著，廣州今年土地出讓金收入很可能破千億。
大規(guī)模推地背后是廣州相對(duì)更大的債務(wù)壓力，今年是地方政府償還債務(wù)的高峰期。就廣州政府債務(wù)數(shù)據(jù)，廣州市財(cái)政局長(zhǎng)袁錦霞2014年2月20日接受代表提問時(shí)表示，根據(jù)2013年底初步的決算數(shù)，全市政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)大概在2200億元。根據(jù)2013年底的綜合財(cái)力，債務(wù)率72.7%，償債率15%。
自2008年以來，廣州對(duì)土地出讓金的依賴逐年加大，賣地收入占財(cái)政收入從10%提升至近40%。2013年廣州賣地收入達(dá)838億元，是2013年全市財(cái)政總收入(2224.3億元)的37.7%。
具體到廣鋼新城的土地資金籌措與回報(bào)上，廣鋼集團(tuán)已確定遷往湛江，其轉(zhuǎn)型發(fā)展需依靠盤活廣鋼地塊籌措資金約217億元；而廣鋼新城的拆遷和安置成本，也將從土地出讓中獲取。據(jù)悉，今年廣鋼新城后續(xù)還將有地塊出讓。
洼地抑或泡沫？廣鋼新城的多空分歧
廣鋼新城所在的荔灣區(qū)被認(rèn)為是廣州的價(jià)格洼地。
據(jù)21日在現(xiàn)場(chǎng)觀察拍地的一位開發(fā)商投資部人士表示，其發(fā)現(xiàn)此次拍地過程緩慢，氣氛也非特別熱烈，各家公司對(duì)廣鋼新城前景判斷不同，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)并未有想象中激烈。
根據(jù)廣州市市規(guī)委的廣鋼新城規(guī)劃，這里的未來將是一個(gè)基于三舊改造的新城，原廣鋼?dān)Q洞廠區(qū)聯(lián)合周邊三條村落，擴(kuò)容成規(guī)模達(dá)6.57平方公里的廣鋼新城。
近年廣鋼新城附近除了廣船和廣鋼自建的住宅樓外，一直未有新的商品房出現(xiàn)，其中最新的四季花園為2003年至2008年開發(fā)建設(shè)，目前二手樓最高售價(jià)約為1.8萬元/平方米，而廣鋼宿舍二三十年樓齡的樓梯樓售價(jià)一般為1萬多元/平方米左右。
從區(qū)域來看，荔灣區(qū)域芳村高爾夫球場(chǎng)地塊上樓盤均價(jià)2萬元/平方米左右，保利地產(chǎn)廣東公司董事長(zhǎng)余英樂觀認(rèn)為，廣鋼新城2015年房?jī)r(jià)可達(dá)4-5萬元/平方米。
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志則提出了不同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，這次出讓地塊的樓面地價(jià)實(shí)際已超過20000元/平方米，如果在一年后就推出市場(chǎng)，整體產(chǎn)品均價(jià)估計(jì)只能在2.8萬元/平方米左右，不望江單位更難超3萬元/平方米。
據(jù)上述開發(fā)商投資部人士觀察，此次拍賣的廣鋼新城土地并非最優(yōu)，其中并沒有出現(xiàn)望江地塊，價(jià)格已經(jīng)過2萬，明顯高了，不知道接下來政府再推出更優(yōu)質(zhì)的地塊怎么賣；后面地價(jià)會(huì)不會(huì)隱性下降？這些都是公司在投資前需要慎重考慮的問題。
而對(duì)于中海外為何會(huì)砸下近百億在廣鋼新城，接近中海外的人士分析，在一個(gè)區(qū)域拿多塊地可以形成協(xié)同效應(yīng)，優(yōu)化項(xiàng)目成本，這是中海外一貫以來的做法，比如中海外在北京的豐臺(tái)地塊；另一方面，該公司成本控制和產(chǎn)品質(zhì)量在業(yè)內(nèi)最優(yōu)，可以保證成本和利潤(rùn)的平衡，但對(duì)于其他公司來說，不一定能做到。這也是其他公司沒有輕易下手的原因。
地市與樓市的背離
政府密集推地、開發(fā)商積極配合，看似一片紅火的地市，卻與成交低迷的樓市發(fā)生了背離。
從成交量看，1月份全國(guó)樓市成交一片萎靡，北京等部分一線城市甚至出現(xiàn)“腰斬”現(xiàn)象。進(jìn)入2月份，成交低迷態(tài)勢(shì)依舊。
樓市成交量連續(xù)回落，既受春節(jié)淡季的傳統(tǒng)因素影響，也有開發(fā)商推盤積極性不高的原因。更為關(guān)鍵的是，價(jià)格持續(xù)居高不下，購(gòu)房者觀望情緒明顯加重。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉說，北京自從開始恒大和金隅的三個(gè)自住型商品房項(xiàng)目申請(qǐng)后，市場(chǎng)明顯進(jìn)入了觀望。
房貸的緊縮是影響購(gòu)房行為的重要因素。依照慣例，進(jìn)入新年之后，金融機(jī)構(gòu)就會(huì)獲得新一年的信貸額度，銀行的個(gè)人住房貸款額度通常會(huì)比較充裕，貸款利率往往會(huì)出現(xiàn)下行，審批與放款時(shí)間也會(huì)相應(yīng)加快。
“但2014年開年以來，以往的規(guī)律失效，各城市、各銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)并未明顯放松，貸款利率并未明顯回落，依然延續(xù)去年底房貸緊張的局面。”CRIC研究中心研究員楊科偉分析，從CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，北、上、廣、深等一線城市1月份樓市成交大幅萎縮，除了傳統(tǒng)春節(jié)淡季和調(diào)控政策因素外，資金面的影響更為關(guān)鍵。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，興業(yè)銀行(行情 股吧 買賣點(diǎn))總行已發(fā)文停止房貸業(yè)務(wù)，中信銀行也發(fā)文今年不新增房貸余額，還有不少銀行在部分城市將首套房貸款利率上浮5%-30%不等。
從價(jià)格看，對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生分歧且房?jī)r(jià)回落預(yù)期漸強(qiáng)。盡管房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)依舊，但漲幅已明顯趨緩，房?jī)r(jià)上漲區(qū)域布局也由“普漲時(shí)代”進(jìn)入“分化時(shí)代”。包括萬科董事會(huì)主席王石、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)等業(yè)界大佬，近期均對(duì)未來樓市的走向提出了警告。
2月20日，佳兆業(yè)集團(tuán)主席郭英成在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨相當(dāng)?shù)目简?yàn)，存在階段性調(diào)整的可能。對(duì)于美國(guó)量化寬松政策退出的預(yù)期，對(duì)再融資帶來的影響，佳兆業(yè)集團(tuán)副主席譚禮寧表示，總體來看，今年融資成本相對(duì)去年更高。
里昂研究報(bào)告預(yù)期，內(nèi)地房?jī)r(jià)漲幅將由去年的12%放緩至今年的8%。穆迪也預(yù)計(jì)2014年中國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)將有所回落，原因是2013年底的基數(shù)較高，而且房地產(chǎn)業(yè)具有周期性，隨著對(duì)房?jī)r(jià)未來走勢(shì)分歧的加大，房?jī)r(jià)回調(diào)將是大概率事件。（信息來源：裕冠地產(chǎn) 鄒梅芳）