8月25日參加了由第一財經《中國房地產金融》、金磚匯、香江集團共同主辦的2015中國房地產金融創新高峰論壇，通過聆聽中國著名經濟學家、原中國人民大學經濟學院院長黃衛平教授及第一財經《中國房地產金融》產業金融顧問劉兵總裁的專題演講，使人深深地感受到2015年的房地產市場轉型互聯網金融將成大勢所趨。

在經歷2014年房地產慘淡的市場后，2015年在政策刺激下，房地產市場回溫。不過，隨著國內經濟增速變緩，房地產市場遇阻的現象并未減緩，因此，在新時期下，房企需要有轉型以及創新的意識。結合萬科等大地產商近年的表現，不難看出這些房地產打開在“互聯網+”的強勢影響下，對互聯網金融領域的看重。利用互聯網技術和相關工具進行資金融通、支付以及相關信息服務的業務即被稱作互聯網金融，它包含網絡銀行、P2P網絡借貸、第三方支付、眾籌、大數據金融和第三方金融服務平臺等多種形式。與傳統金融相比，互聯網金融市場空間更加巨大。

    互聯網金融＋房地產怎么玩？

    互聯網金融最容易切入的地方是我們的日常生活，而生活中最大宗的金融交 易在房子上。因此，互聯網金融＋房地產，必然成為資本追逐的游戲。一旦綁定 了房地產，可以玩出的花樣必定不少。近期，各類 P2P 和眾籌平臺，不斷聯姻 包括萬達、遠洋、銀泰等地產巨頭，推出各類“互聯網+房地產”產品?？傮w來看，目前房地產與互聯網金融的結合，依托于P2P平臺和眾籌平臺開展，前者提供與房地產相關的各類貸款，而眾籌平臺上的玩法更多，如籌資建房、籌資買房、租金收益權等。

  玩法

 （1）P2P+購房者+開發商：降低購房門檻 在“房地產+P2P”的玩法中，最主流和成熟的是房屋抵押貸款，此外還有贖樓貸、首付貸和租金收益權產品等。

    首付貸是伴隨 P2P 行業發展新興的貸款類型。目前大部分住房按揭貸款的 首付比例都基本在房屋總價的30%以上，令不少剛需購房者和改善型購房者望而卻步，首付貸滿足了購房者足額支付房屋首付款的短期貸款需求。

   據零壹財經研究院監測，2014 年全年主要P2P平臺的首付貸業務的交易總 額約為3到5億元，出售首付貸產品的平臺已有包括搜易貸、平安好房、搜房天下貸、房金所等9家。據零壹研究院估算，首付貸市場的總容量約為292.8億元，因此該業務還具有較大的可挖掘空間?！爸袊麄€房地產銷售額應該差不多在10萬億，只考慮有5%的人有首付貸這種其他銀行沒有提供的需求，就已經是一個巨大的市場。”

  （2）眾籌平臺+開發商+投資人：理財為主 部分眾籌平臺則推出了籌資購房、賣出賺取差價的眾籌項目。平臺從開發商處以折扣價預定一批房源后，依托平臺募集購房資金購買，并由第三方房產托管公司代為持有并管理眾籌項目購買的房產，根據眾籌參與者共同決定處置房產，負責尋找有意向單獨購買該房產的優質客戶。房子轉手出售之后，所得款項按眾籌參與者投入的份額比例進行分配，所得的收益作為投資收益。

    該類產品是建立在看漲房價的預期之上，可以視為線上炒房團，受市場價格波動影響較大，風險較大。

   （3）眾籌平臺+開發商+購房者：營銷為主 在前一種類型中，房子需要等待買家出現，籌資人才能獲益，由于時間不確定，機會成本較高。因此，一些眾籌平臺將籌資人限定為有購房意愿的人。 如在某平臺的一個眾籌項目中，事先約定在成功后的預定時間內，平臺組織眾籌房源的競拍，所有投資者均可參與，起拍價為眾籌金額的1.1倍，出價最高者獲得購房資格，而交易溢價則作為投資收益。在一定程度上，避免了出售的不確定性。

    對開發商來說，此類眾籌能夠有效地加快銷售、消化庫存，開發商雖然有讓利行為，但削減了大筆的營銷費用。

  （4）購房者+開發商：眾籌建房 為了契合個性化需求，也有企業推出眾籌建房項目，購房者可參與建房的全部流程。市場已經出現的某個案例具體的操作如下：發起人通過微信等渠道發起籌資建房項目，申請人遞交申請表、通過審核后，交納100元訂金即可進入購房微信群，項目的設計、戶型、價格等，全部通過群員商議決定，建立眾籌家園小區，小區的初步設計方案中，房價在3500元/平方米以內，戶型包括88平方米、93平方米、110平方米三種，可以辦理銀行貸款，每人限購一套，房價比市場水平至少便宜30%。

   眾籌建房目前開展較難，主要體現在拿地難、證照手續難、成本控制難以及個人間利益的協調難。

  （5）P2P+商業地產開發商+投資人：權益類投資 以上的創新模式均集中在住宅類，近期還出現了“商業地產+互聯網金融”的玩法，核心是開發商將旗下購物中心的多筆租金收益轉讓給投資人。具體的操作是平臺成立關聯的商業保理公司，開發商篩選購物中心品牌商，將已形成的應收租金轉讓給保理公司后，包裝成固定期限的理財產品轉讓給平臺投資人，并由開發商提供擔保。

   實際：店面租約打包后做成保理業務，應收租賃就成了p2p平臺的投資標的。

   價值

   那么，依托于P2P和眾籌平臺發展起來的“房地產+互聯網金融”產品到底給借款人、投資人或開發商帶來什么新價值呢？

 （1）投資人角度

  無論是籌資建房還是籌資買房，通過出售來獲取溢價，大大降低了大眾的“炒房”門檻，給投資人帶來了新的投資途徑。豐富了房地產相關的借貸產品，投資人可以從中獲益。比如，目前市場上首付貸產品總體借款利率維持在較低的水平——9%左右，而給到投資人的利率在11%左右，中間 2%的利差，一般由開發商讓利補貼，并提供擔保。投資人的收益則來自于借款人和開發商兩方，而開發商的讓利一部分會轉嫁到購房者身上。

 （2）購房者角度

   購房者也可以通過P2P借貸和眾籌方式獲益。

   A.以首付貸為代表的借款產品，掃清了購房者的首付障礙，降低了購房門檻；

   B.在以購房為目的的眾籌項目中，開發商往往都有一定的讓利行為，以低于市場20%-30%價格出售給購房者；

   C.在籌資建房項目中，購房者甚至可以根據自己的個性化需求參與設計，這是傳統途徑無法做到的。

 （3）二手房出售者

   對于二手房的出售方，用互聯網金融的方法去做贖樓貸、換房貸，按照專家的估計，“我們給出去利率應該比其他非銀行途徑平均降低了30%，所以等于利率打了七折?！?/span>

 （4）開發商獲益不少。

   a 無論是P2P項目還是眾籌項目,開發商都可實現促進銷售和快速去庫存 的目的，同時省去了大筆營銷費用；

   b“眾籌建房”的模式可以幫開發商減免大量的財務、融資和營銷成本；

   c 新興的商業地產項目，則降低了開發商大規模的資金壓力，能夠快速回籠 資金；

   d 眾籌建房能夠更好地滿足購房者需求，有針對性地建設購房者服務社區，大大延伸了房地產行業的商業鏈條。

   目前“房地產+互聯網金融”的玩法雖多，但帶來的新價值主要體現在較低的房地產投資門檻，以及降低開發商的營銷和資金成本，購房者的個性化需求還

 未得到充分滿足。由于開發商在各類模式中的補貼和擔保措施，承擔了較多的風險。因此，目前的互聯網金融＋房地產大多是滿足階段性需求設計的商業模式，

 突破性的創新還比較少。

                                             資本監管部總監：董建輝     

                                                2015年8月27日